🏢 “반달섬 생숙, 공실 폭탄 되나?”…용도변경 논란과 정책의 딜레마
요즘 부동산 관련 뉴스 보신 분들은 아마 ‘반달섬 생숙 대란’이라는 단어를 자주 접하셨을 거예요.
경기 안산시의 인공섬 ‘반달섬’은 전국에서 가장 많은 생활형숙박시설(이하 생숙)이 몰린 곳인데요,
무려 7000실이 넘는 대규모 단지가 준공되거나 짓는 중이랍니다.
그런데, 이 생숙들이 지금 ‘유령 건물’이 될 위기에 놓였다고 해요.
⚠ “대출은 어렵고, 전환은 막히고”…생숙의 현실
사실 생숙은 관광객이나 출장자 등을 대상으로 숙박 운영을 하겠다는 목적의 시설이에요.
하지만 실상은 좀 달랐어요.
많은 수요자들이 주거용 오피스텔처럼 ‘전환’을 염두에 두고 투자를 한 거예요.
“전환해서 임대 놓고, 월세 받으면 수익 쏠쏠하겠지~”라고요. 실제로 그런 식으로 분양을 유도하기도 했고요.
그런데 막상 현실은 어떨까요?
- 대출 규제는 빡세고,
- 용도변경을 하려면 소유자 100% 동의가 필요한데 이게 정말 어려운 일이에요.
- 게다가 지자체마다 기준도 다 달라서 같은 생숙이라도 어디선 되고, 어디선 안 되는 상황이에요.
🧩 정부는 오피스텔 전환 허용했지만…현장은 혼란
정부는 지난 3월, 생숙을 오피스텔로 전환할 수 있도록 공공기여 가이드라인을 발표했어요.
토지 가치 상승분의 70%를 초과하지 않게 기여하라는 게 핵심이에요.
하지만… 문제는 이 가이드라인이 너무 일반적이라는 점이에요.
지자체는 이를 기준으로 삼기보단, 별도의 요구를 하기도 하고
정부는 “지자체랑 협의하세요~”라며 한 발 물러서 있는 상황이에요.
실제 인천 송도 A현장에선
공공기여 비율을 두고 지자체와 시행사가 갈등 중이기도 해요.
📜 동의율 완화 법안도 아직 ‘계류 중’
현재 국회에는
생숙의 용도변경 동의율을 100%에서 80%로 완화하자는 법안이 계류 중이에요.
이게 통과되면 상황이 좀 나아질 수 있겠지만,
문제는 법 공포 후 6개월이 지나야 시행된다는 거예요.
즉, 지금 당장은 아무 변화도 없는 거죠.
업계에선 이 시행 시점을 “즉시 시행”으로 바꾸자는 목소리도 있어요.
그나마 빨리 움직이려면 제도적 뒷받침이 필요하다는 얘기죠.
💭 제 개인적인 생각도 곁들여볼게요
생숙을 분양받은 분들 중에는
정말 숙박업 운영을 염두에 둔 분도 계시겠지만,
대부분은 용도변경을 통한 임대 수익을 기대한 투자 수요가 많았을 거예요.
그래서 지금 생겨난 공실 문제는 예고된 혼란이라고도 할 수 있어요.
그렇다고 이 문제를 해결하겠다며
제도적으로 용도변경을 너무 쉽게 허용해버리면
또다시 투기성 투자로 인한 부동산 시장 과열이 생길 수 있다는 점도 간과해선 안 되죠.
한 쪽을 풀면 다른 쪽이 터지는 구조이기 때문에,
정부도 단순한 완화보단 종합적인 제도 설계가 꼭 필요하다고 봐요.