집값은 멀고, 꼬마빌딩은 가까워질 수 있을까? [1]
최근 부동산 관련 뉴스를 접하면서 자주 들게 되는 생각이다.
아파트 가격은 점점 더 높아지고, 이제는 수도권에서 내 집을 장만한다는 게
현실적으로 너무 멀게만 느껴진다.
내 집 마련을 떠나, 내 스스로의 전문성에 대해서도 자주 생각하게 된다.
주택 중개는 여러 번 경험했지만, 상가나 빌딩에 대해서는 너무 모르고 있었던 건 아닐까 하는 생각이 들었다.
내 시야가 주거용 부동산에만 머물러 있었던 것 같다는 느낌도 들고...
그러던 중, 중개사 교육 시간에 한 교수님의 '꼬마빌딩'에 관한 강의를 듣게 되었다.
꼬마빌딩이라고 하면 단순히 수익성보다는 위험성이 더 큰 투자 대상으로만 여겼지만,
그날 이후 생각이 조금씩 달라지기 시작했다.
수익성을 떠나서, 그저 작은 건물 한 채를 사는 게 아니라는 것.
정말 많은 걸 고려하고, 공부해야 하는 투자라는 설명이 오히려 나의 탐구심을 자극했다.
단순히 돈을 벌고 싶다는 욕심보다는, 내가 모르는 것들을 많이 알 수 있을 것 같은 생각이 들었다.
익숙하면서도 낯설고, 또 전혀 감이 잡히지 않지만, 이걸 공부해가는 과정이 어쩌면 또 다른 가능성을 여는 길이 될지도 모르니까.
꼬마빌딩은 대체로 연면적 약 3,300㎡(약 1,000평), 7층 이하, 50억~100억 내외의 중소형 건물을 말한다.
물론 딱 떨어지는 기준이 정해져 있는 건 아니지만, 요즘은 100억원까지도 꼬마빌딩 범주에 포함한다고 한다.
꼬마빌딩에 투자하는 목적은 크게 두 가지 정도로 나뉘는데,
첫째는 바로 '시세 차익'이다.
이 시세 차익은 시간이 지나 꼬마빌딩의 가치 자체가 상승하는 경우도 있지만,
오래된 건물을 리모델링해서 더 높은 가격에 매도하는 방식도 포함된다.
두 번째는 '안정적인 임대수익'이다.
하지만 여기에 중요한 변수가 하나 있다. 바로 금리다.
꼬마빌딩은 금리의 영향을 굉장히 많이 받는 투자 자산이다.
금리가 오르면 대출 이자 부담이 커지고, 임대수익률이 같다면 실질적인 수익률은 낮아질 수밖에 없다.
그럼에도 불구하고 좋은 입지에 위치한 꼬마빌딩이라면
당장의 임대수익률은 낮더라도 땅값, 즉 지가가 꾸준히 상승할 가능성이 있다.
결국 투자 가치 자체는 유지되거나 오를 수도 있다는 뜻이다.
또한 주거용 부동산보다 상대적으로 세금이나 대출 관련 규제가 완화되어 있다는 점도 매력적이다.
그래서 요즘처럼 주거용에 대한 규제가 많은 시기에는 꼬마빌딩에 대한 수요가 높아지는 경향도 나타나는 것 같다.
(사실, 이 부분이 내가 꼬마빌딩을 공부해보고 싶은 이유 중에 하나 이기도 하다.)
다음 글에서는 수도권에 실제 존재하는 꼬마빌딩 시세와
성공적으로 투자된 사례들을 살펴보며 어떤 요인이 성공의 열쇠가 되는지를 함께 확인해보면 좋을 것 같다.