시공사 못 구하는 소규모 재건축

서울 주택 시장에서 공급 부족에 대한 우려가 끊이지 않는 가운데, 정작 빠르게 주택을 공급할 수 있는 소규모 재건축 사업장은 철저히 외면받고 있다. 대규모 정비사업에 비해 절차가 간소하여 속도전이 가능하다는 장점이 있지만, 실제 현장에서는 시공사를 찾지 못해 표류하는 사례가 늘고 있는 것이다. 

 200가구 미만의 소규모 단지들은 사업성이 낮다는 이유로 건설사들의 선택지에서 배제되고 있는 것이 현실이다.
성북구 정릉스카이연립이나 용산구 풍전아파트의 사례는 이러한 상황을 명확하게 보여준다. 
서울 내에서도 입지 여건이 나쁘지 않고 개발 호재가 있는 곳들조차 시공사 선정 입찰에서 반복적으로 유찰되는 결과를 맞았다. 
건설사들이 입찰에 참여하지 않으면서 조합은 수의계약으로 전환하거나 아예 다른 방식의 재개발을 모색해야 하는 처지에 놓였다. 
이는 특정 단지의 문제가 아니라 소규모 정비사업 전반에 걸친 구조적인 한계가 있기 때문에 그렇다. 

가장 근본적인 원인은 비용 문제와 낮은 수익성이다. 
건설업계에서 대단지 사업은 자재를 대량으로 구매하여 단가를 낮추는 규모의 경제가 가능하지만, 소규모 사업장은 그렇지 못하다. 
최근 공사비가 급등한 상황에서 소규모 단지는 대단지보다 더 높은 비용을 부담해야 하는데, 일반 분양 물량이 적어 수익을 내기 어려운 구조다. 서울의 대단지 재건축 공사비도 평당 1000만 원에 육박하는 상황에서, 비용 효율이 떨어지는 소규모 현장에 건설사가 뛰어들 유인은 거의 없다. 쉽게 말해 '돈이 안되는데 지을 필요가 없다' 라는 상황이다. 

여기에 정부의 대출 규제 강화가 사업 추진을 더욱 어렵게 만들고 있다. 
6·27 대책과 10·15 대책으로 이주비 대출 한도가 제한되면서, 자금력이 부족한 조합원들은 이주비 마련에 어려움을 겪게 되었다. 
소규모 재건축 시장의 주체인 중소 건설사들 또한 자금 사정이 여의치 않아 조합원들에게 충분한 금융 지원을 제공하기 힘들다. 
자금줄이 막히면서 사업의 진행 자체가 불가능해지는 악순환이 반복되고 있다.

소규모 재건축 사업의 부진은 장기적으로 서울 및 수도권의 주택 공급 감소로 이어질 수밖에 없다. 
대규모 재건축만이 능사가 아니며, 도심 곳곳의 노후 주택을 정비하여 주택을 공급하는 소규모 사업 역시 주거 안정에 필수적인 요소다.

경제 논리에만 맡겨둘 경우 소규모 정비사업은 고사할 가능성이 크다. 주택 공급의 다양성을 확보하고 노후 주거지를 개선하기 위해서는 규제 강화보다는 현장의 현실을 반영한 정책적 지원이 필요한 시점이라고 생각한다.