짓고 떠나는 시대는 끝났다, 프로젝트 리츠의 등장

 

부동산 사업은 땅을 파고 건물을 올린 뒤, 재빠르게 분양해서 수익을 챙기고 떠나는 방식이 가장 흔한 방식이었다.

이 과정에서 시행사는 막대한 분양 수익을 챙기지만, 입주 후 발생하는 문제나 공실의 위험은 온전히 수분양자의 몫으로 남겨지곤 했다.

 

'치고 빠지는' 식의 개발이 주를 이루다 보니 책임 소재가 흐릿해지는 문제들이 생겼는데 최근 정부가 승인한 '프로젝트 리츠' 1호 사례는 이러한 부동산 시장의 새로운 옵션을 제안할 수 있을 것 같다.

 

'프로젝트 리츠'라고 하는 방식인데, 기존의 리츠(REITs)와 이번에 도입된 프로젝트 리츠의 가장 큰 차이점은 '능동성'과 '연속성'에 있다.

지금까지의 리츠는 이미 지어진 빌딩을 매입해서 임대료를 받거나, 개발 사업에 자금을 대는 수동적인 투자자의 역할에 머무는 경우가 많았다. 개발을 직접 하려고 해도 까다로운 인가 절차와 엄격한 규제가 발목을 잡았다.

 

반면, 프로젝트 리츠는 리츠 자체가 시행사(디벨로퍼)가 되어 땅을 사고, 건물을 짓고, 준공 후에는 직접 운영까지 도맡을 수 있다.

단순히 돈을 대는 물주가 아니라, 사업의 처음과 끝을 책임지는 주체가 되는 것이다.

 

프로젝트 리츠가 기존 방식보다 유리한 점은 무엇보다 '규제 완화'와 '세제 혜택'이라는 강력한 당근에 있다.

기존에는 특수목적법인(PFV)을 만들어 사업을 진행했는데, 이는 프로젝트가 끝나면 법인을 청산하고 수익을 배분한 뒤 흩어지는 구조였다. 그러다 보니 장기적인 관점에서의 운영 관리나 임대 수익 모델을 만들기 어려웠다.

 

하지만 프로젝트 리츠는 설립 단계에서 인가제가 아닌 등록제로 절차가 간소화되었고, 무엇보다 토지나 건물을 현물로 출자할 때 양도세나 법인세를 나중으로 미뤄주는(이연) 혜택이 주어진다.

세금 문제 때문에 개발을 망설이던 토지주들이 땅을 리츠에 내놓게 되고, 이로 인해 자기자본 비율이 높아지면서 위태로운 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 시장의 안정성까지 높이는 효과를 기대할 수 있게 된 것이다.

 

동탄 헬스케어 리츠의 사례를 보면 이 제도의 장점이 명확히 드러난다.

국내 최대 디벨로퍼가 참여해 오피스텔과 노인복지주택, 한방병원이 어우러진 대규모 복합단지를 짓는다.

과거였다면 오피스텔을 팔아치우고 떠났겠지만, 이제는 노인복지주택과 병원을 직접 임대 운영하며 장기적인 수익을 창출한다.

 

개발사가 건물을 계속 소유하고 운영해야 하기에, 부실시공을 할 유인이 사라지고 건물의 가치를 유지하기 위해 지속적으로 관리하게 된다. 이는 결국 입주민과 투자자 모두에게 이익이 되는 선순환 구조를 만든다.

 

결국 프로젝트 리츠의 도입은 부동산 산업이 '건설업'에서 '서비스업'으로 진화하고 있음을 보여준다.

짓고 파는 것에서 끝나는 것이 아니라, 공간을 채우고 가꾸며 그 안에서 지속 가능한 가치를 만들어내는 것이 핵심 경쟁력이 되는 시대가 온 것이다.

디벨로퍼는 안정적인 임대 수익을, 투자자인 국민은 개발 이익의 공유를, 그리고 도시는 책임감 있는 관리를 얻을 수 있다.