⚖️ “상가 경매에 날아간 권리금”…임차인이 할 수 있는 최선의 방어는?

상가에서 장사하시는 사장님들,
혹시 이런 말 들어보신 적 있으신가요?

“경매 들어가면 권리금은 끝장이에요…”

네, 정말 안타깝지만
상가건물이 경매에 넘어가면 임차인이 받는 피해는 생각보다 훨씬 크답니다.
특히 보증금 손실, 그리고 권리금 회수 기회 상실이 대표적이에요.

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📌 권리금, 보호되는 줄 알았는데?

사실 상가건물임대차보호법에는

‘권리금 회수 기회 보호’에 대한 조항이 명시되어 있어요.

“임대인은 임차인이 주선한 신규 임차인과의 권리금 계약을 방해하면 안 된다.”

하지만 중요한 건,
이 조항이 적용되려면 ‘정상적인 임대차 종료’가 전제되어야 한다는 거예요.

그런데 경매는 일반적인 계약 종료가 아니죠.
건물 자체가 경매로 넘어가면서 권리금 회수는 사실상 불가능해지는 거예요.

게다가, 법원도 대부분 임대인의 책임을 인정하지 않는 판결이 우세해요.
예컨대 의정부지방법원 고양지원의 판결에 따르면,
“경매 진행 자체가 권리금 방해 행위라고 보긴 어렵다”고 봤거든요.

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😔 결국, 권리금은 그냥 날리는 걸까요?

정답은… 꼭 그렇진 않아요.
계약 시 임대차계약서에 특약을 명시한다면 이야기가 달라질 수 있답니다.

예를 들어 이런 조항이 있을 수 있어요:

“임대인의 귀책으로 건물이 경매에 처해질 경우,
임차인의 권리금 손실을 포함한 손해를 배상한다.”

이렇게 명시하면,
단순한 임대차 종료가 아니라 계약 위반으로서 책임을 물을 수 있게 되는 거예요.

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✅ 실전에서 이렇게 대비해보세요

1. 계약서에 특약 조항을 꼭 넣기!

• ‘경매 시 손해배상’
• ‘권리금 회수 방해 시 임대인 책임’
  이런 내용은 구체적으로 적어두세요.

2. 선순위 저당·가압류 없는 건물만 계약하기!

• 경매 위기 자체를 원천 차단하려면
• **‘등기부등본 깨끗한 건물’**이 가장 좋아요.

3. 신용도 높은 임대인과 계약하기!

• 건물주가 재정적으로 안정적이라면
• 경매 가능성도 줄어들겠죠?

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💭 제 생각은요…

현실적으로 모든 리스크를 피하는 건 어렵지만,
계약 시 ‘조금 더 꼼꼼하게’ 접근하는 자세가 권리금을 지키는 시작점이라고 생각해요.

지금은 아무 문제 없더라도,
건물주 사정 하나로 하루아침에 권리금과 영업장이 날아갈 수 있으니까요.

“그때 그 계약서에 한 줄만 더 있었더라면…”
이런 후회는 누구에게나 생길 수 있어요.