다세대주택 중개, '공동근저당' 설명 없으면 중개사 책임

 

공인중개사가 다세대주택을 중개할 때, 해당 호실뿐만 아니라 함께 묶인 다른 세대의 공동근저당권 현황까지 확인하고 설명해야 한다는 취지의 판단이 나왔다.

그동안 다가구주택에 비해 상대적으로 권리관계 파악이 독립적이라고 여겨졌던 다세대주택 거래에서도 중개사의 확인 의무가 한층 강화된 것이다. 이는 단순히 중개사가 해야 할 일이 하나 늘어난 차원을 넘어, 임차인의 보증금을 지키기 위해 중개사가 어디까지 책임을 져야 하는지에 대한 기준점을 높인 사건이라 생각된다.

 

사건의 내막을 들여다보면, 임차인들이 겪은 피해는 구조적인 정보의 비대칭에서 비롯되었다.

임대인은 건물 내 23개 세대를 묶어 18억 원이라는 거액의 공동근저당을 설정했고, 이후 건물이 경매로 넘어가면서 해당 호실의 임차인들은 보증금의 대부분을 잃었다. 문제는 계약 당시 공인중개사가 등기부등본에 기재된 근저당권의 존재만 알렸을 뿐, 이것이 다른 호실들과 묶여 있는 공동담보라는 사실과 그 위험성에 대해서는 구체적으로 설명하지 않았다는 점이다.

단순히 "융자가 있다"는 말과 "이 호실은 다른 호실들의 빚과 묶여 있어 다른 집의 문제로 인해 내 보증금까지 위협받을 수 있다"는 말의 무게는 전혀 다르다.

 

현장의 관행을 살펴보면, 등기사항전부증명서에 근저당이 설정되어 있을 경우 공인중개사들은 이를 단순한 '근저당'으로 통칭하며 넘어가는 경우가 많았다. 특히 다세대주택은 각 호실이 개별 등기되어 있어 독립적인 물건으로 취급되기에, 중개사 입장에서는 해당 호실의 등기부만 확인하면 의무를 다했다고 생각하기 쉽다.

하지만 이번 대법원의 판결은 공동담보로 묶인 경우, 내가 계약한 호실이 아무리 안전해 보여도 다른 호실의 상황에 따라 내 권리가 침해받을 수 있다는 사실을 분명히 했다. 실질적인 위험을 알리지 않은 형식적인 설명은 불충분하다는 지적이다.

 

대법원의 이번 판결은 임차인의 권리 보호라는 측면에서 진일보한 결정임이 분명하다.

그러나 현실의 벽에 부딪히는 지점 또한 명확하다.

중개사에게 "공동담보의 위험성을 설명하라"고 주문하는 것은 당위적으로는 옳지만, 실무적으로는 "맨손으로 바위를 깨라"는 요구와 비슷하게 들릴 수 있기 때문이다. 공동담보가 설정된 매물의 안전성을 진단하는 일은 단순히 등기부를 읽어주는 차원을 넘어선, 고차원적인 분석과 정보 접근 권한을 필요로 하는 탓이다.

 

공동담보가 과중한지 아닌지를 판단하기 위해서는 담보로 묶인 모든 호실의 시세를 정확히 파악해야 하고, 전체 담보 가치 대비 대출금의 비율을 산정해야 한다. 설령 건물의 가치를 알았다고 해도 끝이 아니다.

각 호실에 선순위 임차인이 살고 있는지, 그들의 보증금은 얼마인지까지 낱낱이 파악해야만, 경매 시 내 의뢰인이 배당받을 수 있는 순번과 금액을 가늠할 수 있다.

이것은 등기부등본이라는 공적 장부에는 나오지 않는, 오직 임대인의 머릿속과 계약서 보관함에만 존재하는 '숨겨진 정보'들이다.

 

문제는 이 결정적인 정보의 열쇠를 쥔 임대인이 협조하지 않을 때, 공인중개사가 취할 수 있는 방법이 전무하다는 점이다.

매물 하나 확보하기가 전쟁과도 같은 대한민국 부동산 중개 시장에서, 임대인은 절대적인 '갑'의 위치에 있다.

자신의 치부일 수도 있는 부채 현황과 다른 세입자의 보증금 내역을 꼬치꼬치 캐묻는 중개사를 달가워할 집주인은 없다.

"다른 부동산은 묻지도 않고 잘만 빼주는데, 왜 당신만 유난이냐"며 매물을 거둬들이는 순간, 중개사는 말그대로 생존을 위협받는다.

결국 법원은 중개사에게 무거운 책임을 지웠지만, 정작 그 책임을 이행할 수 있는 권한이나 강제력은 주어지지 않은 기형적인 구조가 현장의 딜레마로 남는다.

 

따라서 이번 판결이 현장에 제대로 뿌리내리기 위해서는 중개사에게만 엄격한 잣대를 들이댈 것이 아니라, 임대인이 관련 정보를 의무적으로 공개하도록 하는 제도적 뒷받침이 선행되어야 한다. 정보의 투명성이 담보되지 않은 상태에서 중개사에게 '무한 책임'을 요구하는 것은, 현실적으로 지킬 수 없는 약속을 강요하는 것과 다르지 않다. 임차인의 눈물을 닦아주려는 법원의 의지가 공허한 메아리가 되지 않으려면, 법리와 현실 사이의 이 깊은 괴리감을 메울 구체적인 방법론이 함께 고민되어야 할 시점이다.