집값 상승기 계약 파기 급증, 매수인이 알아야 할 방어법

 

서울 집값이 오르면서 매도인이 계약금의 두 배를 돌려주고 계약을 일방적으로 파기하는 '배액배상' 사례가 잇따르고 있다.

특히 중도금 없이 계약금 10%와 잔금 90%만으로 계약을 체결한 뒤, 단기간에 시세가 오르면 배액배상을 감수하고서라도 더 높은 가격에 다시 매도하려는 움직임이 늘고 있다는 분석이다.

민법상 중도금이 지급되는 순간 '이행의 착수'로 간주돼 일방적인 계약 해제가 불가능해지지만, 계약금만 받은 상태에서는 그 두 배를 돌려주면 계약을 해제할 수 있기 때문이다.

 

문제는 토지거래허가구역으로 묶인 지역에서 이러한 사례가 더욱 빈번하게 발생한다는 점이다.

허가 절차에 수 주가 소요되는 사이 집값이 상승하면서, 계약 당시 가격이 빠르게 '저가'가 되어버리는 것이다.

일부 매도인들은 아예 중도금 납부 날짜를 의도적으로 늦추거나 계좌를 알려주지 않는 방식으로 배액배상의 여지를 남겨두기도 한다.

단기간에 수억 원씩 시세가 오를 경우, 계약금의 두 배를 돌려주더라도 얻을 수 있는 시세차익이 더 크다는 계산이 깔려 있다.

 

현장에서는 매도인의 이러한 행태를 '매도인 우위 시장의 자연스러운 결과'로 보는 시각도 있지만, 매수인 입장에서는 단순히 계약금의 두 배를 받았으니 손해가 없다고 볼 수만은 없는 구조다.

개인적으로 이런 케이스를 주변에서 흔히 봐왔지만, 정작 간과되는 것은 매수인이 겪게 되는 '보이지 않는 손해'다.

금액적으로는 계약금의 두 배를 받아 이익처럼 보이지만, 입주에 맞춰 세운 계획이 송두리째 무너지고 급하게 새로운 집을 구해야 하는 상황에 내몰린다.

결국 웃돈을 얹어 더 비싼 매물을 서둘러 계약하게 되는 경우가 많은데, 이는 단순한 '계약금의 두 배'로는 보상되지 않는 실질적인 손실이다. 자녀의 전학 시기, 기존 집의 잔금 날짜, 심지어 이사짐센터 예약까지 모든 것이 맞물려 있는 상황에서 계약 파기는 금전적 손실을 넘어서 주거불안까지도 야기할 수 있다고 본다.

 

이를 방지하기 위해 계약금 일부를 중도금으로 나눠 기재해 '이행의 착수' 요건을 조기에 충족시키거나, 중도금 납부 시기를 계약 직후로 앞당기는 방식이 매수인으로서는 고려할 만한 선택지로 보인다.

계약금 자체를 20~30%로 높여 매도인의 배액배상 부담을 키우는 방법도 있다.

다만 특약 문구와 지급 방식에 따라 법적 해석이 달라질 수 있어, 계약서 작성 단계에서 공인중개사나 변호사의 조언을 구하는 것이 필요할 수 있다. 결국 핵심은 매도인의 변심을 막을 수는 없지만, 최소한 그 변심이 내 삶의 계획까지 흔들지 않도록 법적 안전장치를 단단히 마련해두는 것이다.