2년 만에 다주택자 감소, 양극화는 역대 최대

 

전국 다주택자 비중이 2년 반 만에 최저치를 기록했다.

지난해 12월 기준 집합건물 다소유지수는 16.381로, 2023년 5월 이후 31개월 만에 가장 낮은 수치를 보였다.

2주택자 지수는 11.307로 20개월 만에, 3주택자는 2.58로 42개월 만에 최저치를 찍었다.

정부가 6월부터 다주택자 LTV를 0%로 강화하고, 10월에는 서울 전역과 경기 12개 지역을 토지거래허가구역으로 묶어 2년간 실거주 의무를 부여하면서 '1가구 1주택'을 사실상 강제한 결과다.

 

표면적으로는 투기 수요 억제에 성공한 것처럼 보이지만, 그 이면에는 예상치 못한 부작용이 자리 잡고 있다.

다주택자들이 여러 채를 처분하고 '똘똘한 한 채'로 갈아타면서, 인기 지역의 집값이 천정부지로 치솟고 있기 때문이다.

2025년 한 해 동안 송파구는 20.92%, 성동구는 19.12%, 마포구는 14.26%의 상승률을 기록했다. 서울 외곽이나 지방에 분산되어 있던 자본이 강남3구, 용산, 마포, 성동 등 핵심 입지로 몰리면서 풍선효과가 극대화된 것이다.

결과적으로 다주택자 규제는 '똘똘한 한 채' 현상을 일으키고 이는 '양극화'라는 더 큰 괴물을 키워낸다.

서울 5분위(상위 20%) 아파트 평균 매매가는 34억 3,849만 원으로 역대 최고치를 경신한 반면, 전국 1분위(하위 20%)는 1억 1,519만 원에 그쳐 약 29.8배 격차가 벌어졌다. 같은 서울 안에서도 상위 20%와 하위 20%의 차이가 6.9배로 사상 최대치를 기록했다.

 

개인적으로는 다주택자 비중이 최저치를 기록했다는 것이 마냥 긍정적인 신호라고 보기 어렵다고 생각한다.

다주택자가 줄었다는 것은 곧 자산이 소수의 핵심 입지로 집중되었다는 의미이기도 하다.

과거에는 서울 외곽이나 지방에 여러 채를 보유하던 사람들이 이제는 강남이나 마포 한 채에 올인하는 구조로 바뀌었다.

이는 '수요의 재배치'일 뿐, '투기 수요의 소멸'이 아니다. 오히려 입지 좋은 곳의 가격은 더 가파르게 상승하고, 상품성이 떨어지는 곳은 철저히 소외당하는 양극화만 심화시켰다.

 

결국 다주택자 규제가 만든 것은 '공평한 시장'이 아니라 '선택과 집중의 시장'이다.

자산가들은 여러 채를 나눠 갖는 대신 한 채에 집중했고, 그 결과 핵심 입지의 가격은 폭등했다.