1억으로 10억 집 산다”… 정말 현실적인 내 집 마련일까?

지분형 모기지 정책, 기대와 우려 사이

최근 부동산 정책 중 가장 뜨거운 이슈는 단연 ‘지분형 모기지’입니다.
언론에서는 “1억으로 10억짜리 집을 살 수 있다”는 제목을 내걸며
청년과 무주택 실수요자들에게 희망의 신호탄처럼 소개하고 있습니다.

하지만 정말 이 제도가
현실적인 내 집 마련 수단일까요?
혹은 또 하나의 빚 권하는 정책일까요?

오늘은 이 제도의 구조와 부담, 그리고 시장에 미칠 영향을 차분히 짚어보고 제 생각도 적어볼까 합니다. 

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📌 지분형 모기지란?

지분형 모기지는 본인이 일부 자금을 부담하고,
금융기관과 공공기관이 각각 대출 및 지분투자를 통해 주택을 공동 매입하는 구조입니다.

예시 – 10억 원 아파트 매입 시

• 본인 자금: 1억 원 (10%)
• 주택담보대출: 4억 원 (40%)
• 주금공 등 공공지분투자: 5억 원 (50%)

주택은 세 주체의 공동 소유가 되며,
매도 시 시세차익도 지분 비율에 따라 나눕니다.

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💸 현실적인 월 납입 부담은?

지분형 모기지의 핵심은 소액 자본으로 자가 마련이 가능하다는 점입니다.
그렇다면 실질적으로 월 얼마를 부담해야 할까요?

가정 조건

• 10억 원 아파트
• 본인 자금: 1억 원
• 주담대 4억 원, 금리 연 4%, 30년 원리금균등상환
• 공공 지분 5억 원에 대한 연 2% '지분 임대료' 적용

✅ 월 부담금 계산

주담대 상환금	약 190만 원/월
(30년, 4%, 원리금 균등 기준)
공공지분 이자	약 83만 원/월
(5억 × 2% ÷ 12개월)
총 월 납입금	약 273만 원/월

 

📌 273만 원/월이면,
서울 2~3인 가구 평균 전세대출 상환 + 관리비 수준과 맞먹는 금액입니다.
사실상 ‘지분 전세’ 혹은 ‘반 자가 + 반 임대’의 성격이라 할 수 있죠.

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🧭 정책 일정과 구조적 우려

현재 지분형 모기지의 정확한 도입 일정은 확정되지 않았습니다.
하지만 정부는 조만간 청년·신혼부부 대상 시범 공급을 준비하고 있는 것으로 알려져 있습니다.

그러나 이 제도를 바라보며 필자는 몇 가지 구조적인 우려를 갖고 있습니다.

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❗️ 현실적인 문제 제기: 기대보다 걱정되는 5가지 이유

1. 자연스러운 수요 확대 → 집값 상승 유인

기존에는 1억 자금으로 10억 집은 접근 불가였지만,
이제는 공공 지분 덕분에 거래가 성사됩니다.

→ 결과적으로 억눌린 수요가 다시 터지며 집값이 자극될 수 있습니다.
→ 특히 신축, 입지 좋은 아파트에 수요 쏠림이 더 커질 가능성이 큽니다.

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2. 명목상 실수요지만, 구조상 투기 심리 유입 우려

제도가 의도하는 바는 '내 집 마련'이지만,
실제 시장 흐름은 “어차피 이익 볼 아파트만 골라서 살게 될 것”이라고 생각합니다. 

• 지분형이라 해도 시세차익 기대는 존재
• 부담은 크지만 안정성과 수익성이 보장되는 입지에 몰릴 것
  → 결국 입지 좋은 아파트의 ‘지분투기’ 성격 강화 우려

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3. 가계대출 확대 구조 유발

공공이 일부 부담하긴 하지만,
개인은 4억 원의 대출 + 월 80만 원의 공공 지분 이자를 동시에 부담합니다.

• 이는 현 제도보다 더 고정비가 큰 구조
• 청년, 무주택자에게도 고강도 레버리지(대출 레버리지)가 강제됨
  → 결과적으로 ‘빚을 내서라도 집을 사라’는 신호로 읽힐 수 있음

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4. 집값 안정이 아닌 '지금 가격 지키기'용 정책?

지금까지 집을 못 샀던 1억 보유자가
10억 집을 매입하게 되면,
그 집을 팔고 나온 매도자는 12~15억대의 더 비싼 집을 재구매하게 됩니다.

→ 시장 전반의 가격 수준이 하향되지 않고 유지 또는 재상승할 가능성
→ 구조적으로 ‘가격 유지형 주거정책’에 가까움

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5. 지속 가능성: 공공 재정이 감당 가능한가?

집값 하락 시 손실은 공공이 우선 부담합니다.

매수자 입장에서는 리스크를 공공이 부담한다고 생각할 수 있겠지만,
이는 곧 국민 세금으로 집값 방어막을 형성하는 셈입니다.

• 주금공 등 공공기관 손실 → 재정 투입 필요
• 제도 확장 시 수조 원 이상의 공공 지분 부담
  → 결국 지속 가능한 주거안정책인지 불확실

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✍️ 정리하며 – "기회인가, 착시인가?"

지분형 모기지는 분명히 신규 진입 기회를 넓히는 제도입니다.
하지만 그 구조를 뜯어보면

• 대출 + 이중 납입 부담
• 공공 재정 리스크
• 매매가 유지 구조의 장기화라는 단점도 분명합니다.

✅ 정말 무주택자를 위한 제도라면,
공공 지분은 일정 기간 후 '무상 소유 이전'이 가능해야 하고
✅ 입지와 가격 제한 조건이 명확히 설계되어야 하며
✅ 무엇보다 정책의 일관성과 재정 안정성이 우선되어야 합니다.