원룸중개 시 시세까지 설명할 필요는 없다?

https://www.lawtimes.co.kr/news/210238

직전에 다가구 거래에서 기존 임대차 보증금이나 시세에 대해 어느 정도 고지할 필요가 있다는 이야기를 했었는데,

이번 건은 상황이 조금 다르다.

최근 원룸 임대차 중개와 관련해 ‘시세까지 설명할 의무는 없다’는 판결이 나왔다.

개인적으로는 현장에서 체감할 수 있는 부분이어서 흥미롭게 봤다.

---

이번 사건의 핵심은 이렇다.

임차인이 보증금 1억 2000만 원에 원룸 전세계약을 체결했는데,

이후 건물이 경매로 넘어가면서 감정가가 당초 시세보다 훨씬 낮게 책정되었고,

결국 보증금을 돌려받지 못하게 됐다.

 

1심에서는 중개사가 시세를 제대로 조사·설명하지 않았다며 일부 배상 판결을 내렸지만,

항소심은 이를 뒤집고 “중개대상물 확인·설명의무에 시세 설명은 포함되지 않는다”는 판단을 내렸다.

재판부는 공인중개사법 어디에도 중개대상물의 시가를 감정평가처럼 조사·설명하라는 규정은 없다고 못 박았다.

경매 당시 매각가가 낮게 나온 것은 시장 상황에 따라 변동될 수 있는 것이고,

계약 시점에는 유사 부동산 거래가 39억 원 이상 형성된 사례도 있었다는 점을 근거로 들었다.

 

결국 원룸, 빌라, 다가구처럼 시세 파악이 구조적으로 어려운 경우,

중개사가 감정평가 수준의 시세 확인까지 책임져야 하는 것은 아니라는 취지다.

특히 이번 판결은 선순위 임대차보증금 합계만 정확히 기재했다면,

개별 임차인의 계약 시기나 금액까지 세세히 밝히지 않아도 된다고 봤다는 점에서, 실무 부담을 줄이는 의미가 있다.

 

다만 이 판결이 중개사에게는 반가울 수 있어도, 임차인 안전망이 강화된 건 아니다.

아파트 시세야 KB부동산 등 공신력 있는 데이터로 어느 정도 정확하게 확인이 가능하지만,

원투룸·빌라·다가구는 거래 이력도 적고, 구조나 관리 상태, 임대수익 등이 제각각이라 시세 추정이 여전히 어렵다.

결국 제도적으로도 보완이 필요하다.

---

중개사에게 과도한 책임을 지우는 건 경계해야 하지만, 동시에 임차인이 불필요한 위험에 노출되지 않도록, 시세 확인이 어려운 유형의 거래에 대해서는 공적 자료 제공이나 사전 안내 시스템을 강화하는 방향이 필요해 보인다.