주택임대사업자 - 무조건 보증보험 가입의무가 있는 건 아닙니다.

 

집을 좀 구하다 보면 유독 시세보다 저렴하게 나온 ‘주택임대사업자(주임사)’ 매물을 발견하고 마음이 끌릴 때가 있다.

임대료를 5% 이상 올릴 수 없고, 집주인의 임대보증보험 가입이 의무화되어 있어 ‘저렴하고 안전한 집’이라는 인식이 있기 때문이다.

하지만 자칫하면 보증보험의 보호를 전혀 받지 못하는 사각지대에 놓일 수 있다.

오늘은 이 주임사 매물에 대해 몇 가지 주의할 점에 관해 설명하고자 한다.

 

우선 ‘주임사 주택’이란 집주인이 구청과 세무서에 임대사업자로 정식 등록한 집을 말한다.

집주인은 세금 혜택을 받는 대신, 세입자를 위해 몇 가지 의무를 지게 된다.

앞서 말한 임대료 인상 제한과 함께 가장 중요한 것이 바로 ‘임대보증보험’ 의무 가입이다.

이는 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우를 대비해 가입하는 보험으로, 보험료의 75%는 집주인이, 25%는 세입자가 부담한다.

세입자 입장에서는 법으로 정해진 안전장치가 있으니 안심하고 계약할 수 있는 것이다.

 

하지만 문제는 이 ‘의무’ 조항에 예외, 즉 ‘면제 조건’이 존재한다는 점이다.

법에서는 해당 주택의 선순위 근저당과 임차인의 보증금을 합한 금액이 정부가 정한 ‘주택가격’의 60% 이하일 경우,

집주인이 보증보험 가입 의무를 면제받을 수 있도록 허용하고 있다.

‘집이 충분히 안전하니 굳이 보험에 가입하지 않아도 된다’고 국가가 인정해 주는 셈이다. 이 부분은 모르는 분들이 많을 거라 생각한다.

 

예를 들어보자. 공시지가 3억 원, 근저당 5,000만 원이 잡힌 빌라에 2억 원의 전세로 들어가려 한다.

이때 정부가 정한 ‘주택가격’은 공시지가 3억 원에 비율 145%를 곱한 4억 3,500만 원이다.

이 주택가격의 60%는 약 2억 6,100만 원이다. 그런데 근저당(5,000만 원)과 내 보증금(2억 원)을 합한 금액은 2억 5,000만 원으로,

기준치인 2억 6,100만 원보다 낮다. 바로 이 경우, 집주인은 보증보험 가입 의무를 면제받게 된다.

 

물론 면제 조건을 충족하는 집은 그만큼 전세가율이 낮아 상대적으로 안전하다고 볼 수도 있다.

하지만 만약의 사태가 발생했을 때 내 보증금은 어떻게 될까. 우리는 ‘최우선변제권’이라는 법적 보호 장치를 기대해 볼 수 있다.

하지만 이 제도의 보호 범위는 매우 제한적이다.

서울 기준, 보증금이 1억 6,500만 원 이하인 ‘소액임차인’이어야만 하며, 돌려받을 수 있는 최대 금액도 5,500만 원에 불과하다.

수억 원에 달하는 전세 보증금 대부분이 위험에 노출되는 것이다.

 

이쯤 되면 ‘세입자가 면제 조건에 동의해주지 않으면 되는 것 아니냐’는 의문이 들 수 있다. 맞는 말이다.

세입자는 당연히 거부할 권리가 있다. 하지만 현실은 녹록지 않다. 시세보다 저렴한 인기 매물 앞에서 세입자는 약자일 수밖에 없다.

세입자가 보험 가입을 요구하면, 집주인은 다른 세입자를 구하겠다며 계약을 엎어버리는 경우가 비일비재하다.

집 주인 입장에서는 의무도 아닌데 까다롭게 군다고 생각할 게 뻔하기 때문이다.

 

주임사 매물이라고 해서 무조건 보증보험에 가입할 수 있기 때문에 안심해서는 안 된다.

계약 전 반드시 임대보증보험 가입 여부를 확인하고, 만약 면제 조건에 해당한다면 어떻게 할지 신중하게 결정해야 한다.

가장 확실한 방법은, 집주인의 보험 가입 여부와 관계없이 세입자 본인이 직접 ‘전세보증보험’에 가입하는 것도 방법일 수 있다.