'10억 로또 청약', 도대체 어떻게 가능한 걸까?

 

최근 부동산 뉴스나 혹은 (심지어 내 블로그에서도) ‘10억 시세차익’, ‘로또청약’ 같은 자극적인 헤드라인을 심심치 않게 볼 수 있다.

최근 분양한 잠실의 한 아파트는 주변 시세가 20억 원을 훌쩍 넘는데, 분양가는 10억 원대에 불과해 수만 명의 인파가 몰렸다.

상식적으로 어떻게 이런 일이 가능한 걸까.

새 아파트를 주변 헌 아파트보다 훨씬 싸게 파는 이 현상의 중심에는 바로 ‘분양가상한제’라는 강력한 정부 규제가 자리 잡고 있다.

 

‘분양가상한제’를 아주 쉽게 설명하면, 정부가 아파트를 짓는 데 들어가는 비용을 계산해서

‘이 가격 이상으로는 팔지 마시오’라고 상한선을 정해주는 제도다.

보통 아파트 가격은 땅값과 건축비로 구성되는데, 분양가상한제는 정부가 정한 기준에 따라 택지비, 기본형 건축비, 가산비 등을 더해 분양가를 계산한다.

여기서 가장 중요한 포인트는, 이 계산법이 주변 아파트의 ‘시세’는 전혀 고려하지 않는다는 점이다.

 

바로 이 지점에서 ‘10억 안전마진’이라는 마법 같은 격차가 발생한다.

부동산 상승기에는 이미 지어진 주변 아파트들의 가격이 20억, 30억 원까지 치솟아 있는데,

분양가상한제가 적용된 아파트는 오직 원가 기반으로만 가격이 책정되니 시세와는 동떨어진 ‘착한 분양가’가 나오는 것이다.

최근 잠실 르엘의 경우처럼, 주변 시세는 20억 원인데 원가 기반 분양가는 10억 원대로 책정되면서,

당첨만 되면 앉은 자리에서 10억 원을 번다는 ‘로또 청약’ 공식이 성립된다.

 

그렇다면 이 ‘로또’는 어디서나 만날 수 있는 걸까? 그렇지는 않다. 분양가상한제는 정해진 지역에서만 적용된다.

첫째는 LH 등이 공급하는 ‘공공택지’에 짓는 모든 아파트다. 땅을 저렴하게 공급받았으니 집도 비싸게 팔지 말라는 취지다.

둘째는 민간택지 중에서도 집값이 과도하게 오를 우려가 있는 지역이다. 주변 집값을 자극하는 것을 막기 위해 정부가 지정하는데,

현재 서울에서는 강남, 서초, 송파, 용산구가 여기에 해당한다.

 

물론 세상에 공짜는 없다. 이 엄청난 ‘로또’에 당첨된 사람에게는 몇 가지 중요한 의무가 뒤따른다.

첫째, 당첨된 날로부터 10년간 다른 청약에 재당첨될 수 없다.

둘째, 이것이 가장 중요한데, 바로 ‘의무 거주’ 기간이다. 분양가가 주변 시세의 80% 미만일 경우, 민간택지는 3년,

공공택지는 5년간 반드시 직접 들어가 살아야 한다. 전세를 놓아 잔금을 치르는 ‘갭투자’를 막기 위한 조치다.

 

결론적으로 분양가상한제는 주택 가격을 안정시키고 무주택자에게 저렴한 가격으로 내 집 마련의 기회를 제공한다는 긍정적인 목표를 가지고 있다.

하지만 수도권의 분양가격은 아무리 로또청약이라고 하더라도 '분양가 10억'이상이 되는 경우가 많아 과연 저렴한 가격이라고 할 수 있을까 싶다. 로또 청약이라는 도전 자체가 특정 자산가에게만 해당되는 상황으로 흐르고 있고 오히려 그 과정에서 발생하는 과도한 시세차익은 청약 시장을 ‘로또’ 판으로 만들며 과열시키고 있다는 생각이 드는 요즘이다.