상가를 임대할 계획이 있다면 임대차 계약 전 꼼꼼한 확인이 필수입니다!
무심코 계약했다가 보증금 피해, 영업 제한, 계약 해지 등의 문제를 겪을 수도 있기 때문이죠. 😨
오늘은 상가 임대차 계약 전 꼭 확인해야 할 6가지 사항을 정리해드릴게요.
초보 창업자도 쉽게 이해할 수 있도록 설명할 테니 끝까지 읽어보세요! 😊
1️⃣ 상가건물임대차보호법 적용 대상인지 확인하기 📜
✔️ 상가건물임대차보호법(상임법)은 임차인의 권리를 보호하는 법인데요.
✔️ 이 법의 보호를 받으려면 환산보증금 기준을 충족해야 해요.
📌 환산보증금 계산법
👉 월세 × 100 + 보증금 = 환산보증금
📌 환산보증금 기준 (2025년 기준)
- 서울: 10억 원 이하
- 부산, 인천: 7억 8천만 원 이하
- 대구,대전,광주,울산: 6억 3천만 원 이하
- 경기도 및 기타 지역: 5억 7천만 원 이하
✅ 환산보증금 이하라면?
👉 최소 10년까지 계약 갱신을 요구할 수 있어요! (임대인이 정당한 사유 없이 거부 불가)
✅ 환산보증금을 초과한다면?
👉 상임법 적용을 받지 못해, 계약 갱신 요구가 어려울 수 있어요.
🚨 TIP! 환산보증금이 높을수록 상임법 적용이 어려우니, 가능하면 기준을 넘지 않는 상가를 선택하는 것이 좋아요!
2️⃣ 등기부등본 확인 – 건물 권리관계 파악하기 🏢
✔️ 등기부등본을 보면 상가 건물의 소유권과 권리관계를 확인할 수 있어요.
✔️ 대법원 인터넷등기소에서 열람 가능! 📄🔍
📌 확인해야 할 사항
✅ 소유주 확인 – 실제 임대인과 등기부등본상의 소유주가 일치하는지 체크!
✅ 근저당 여부 – 저당권이 설정된 건물이라면 경매 위험이 있을 수 있어요.
✅ 가압류 / 가등기 여부 – 소유권 이전 위험이 있는지 확인해야 해요.
✅ 전세권 설정 여부 – 이미 다른 임차인이 전세권을 설정해둔 건물이라면 보증금 회수에 문제 발생 가능!
🚨 TIP!
✔️ 등기부등본에 근저당이 많이 설정된 건물이라면 주의하세요!
✔️ 경매로 넘어갈 경우 보증금을 돌려받기 어려울 수도 있어요.
3️⃣ 건축물대장 & 토지이용계획 확인 – 불법 건물인지 체크하기 🏗️
✔️ 건축물대장은 건물의 용도 및 건축 승인 내역을 확인하는 서류예요.
✔️ 불법 증축된 건물일 경우, 철거 명령이 내려질 수도 있으니 주의하세요! 🚧
📌 확인할 사항
✅ 건물 용도 확인 – 사무실, 주택, 상가 등 용도에 맞게 건물을 사용할 수 있는지 체크!
✅ 불법 건축 여부 – 불법 증축된 건물이라면 영업 중 문제가 생길 수 있어요.
✅ 재개발·재건축 예정 여부 – 해당 지역이 재개발 구역이면 갑자기 계약이 해지될 수도 있어요!
📌 토지이용계획확인서도 필수 체크!
- 해당 상가가 위치한 지역이 재개발 예정지인지 확인해야 해요.
- 재개발이 확정되면 계약이 중단될 위험이 있으니, 사전에 미리 체크하세요!
🚨 TIP!
✔️ 건축물대장 & 토지이용계획확인서는 정부24(www.gov.kr)에서 확인 가능!
✔️ 불법 증축된 건물이라면 절대 계약하지 마세요!
4️⃣ 업종 제한 & 영업 허가 여부 확인 🚫
✔️ 같은 건물 내 동일 업종이 입점 불가능할 수도 있어요!
✔️ 업종 제한이 있는 경우 창업이 불가능할 수도 있습니다.
📌 확인해야 할 사항
✅ 상가 관리단 규약 확인 – 동일 업종 금지 조항이 있는지 체크!
✅ 영업 허가 가능 여부 – 업종에 따라 허가가 필요한 경우가 있음. (예: 음식점, 병원 등)
✅ 기존 임차인의 폐업 신고 여부 – 폐업 신고가 되지 않으면 새롭게 사업자 등록이 불가능할 수도 있어요.
🚨 TIP!
✔️ 같은 건물에 경쟁 업체가 입점하지 못하도록 제한하는 경우도 있으니, 반드시 확인하세요!
✔️ 미리 구청이나 시청에 문의하여 해당 업종이 영업 가능한지 확인하는 것이 좋아요.
5️⃣ 임대료 & 관리비 계약 사항 꼼꼼히 확인하기 💰
✔️ 임대료 외에도 관리비, 추가 비용을 꼼꼼히 체크해야 해요.
✔️ 특히, 수도세·전기세가 별도 청구되는지 확인 필수!
📌 확인해야 할 사항
✅ 임대료 & 보증금 – 월세 & 보증금은 적정한 수준인지?
✅ 관리비 포함 항목 – 수도세, 전기세, 청소비, 공용 전기료 등 추가 비용 확인!
✅ 임대료 인상 조건 – 계약 기간 동안 임대료가 인상될 가능성은 없는지?
✅ 계약 갱신 조항 – 10년 계약 갱신 요구권이 적용되는지 체크!
🚨 TIP!
✔️ 관리비가 비정상적으로 높은 경우, 자세한 내역을 요구하세요!
✔️ 임대료 인상 조항이 있다면 협의 후 계약하세요!
6️⃣ 계약서 작성 시 유의할 점 ✍️
✔️ 계약서 작성은 임대인 & 임차인 간의 가장 중요한 법적 증거입니다.
✔️ 꼭 공인중개사를 통해 계약서 작성을 진행하세요!
📌 계약서 필수 포함 항목
✅ 임대 기간 & 보증금
✅ 임대료 & 관리비 납부 조건
✅ 수리 비용 부담 주체 (누가 부담하는지 명확히 기재!)
✅ 계약 해지 시 보증금 반환 조건
✅ 권리금 보호 여부
🚨 TIP!
✔️ 구두 계약은 절대 금지! 반드시 서면 계약으로 진행하세요.
✔️ 특약 사항을 넣어 분쟁을 예방하세요!
✅ 결론: 상가 임대차 계약, 이것만은 꼭 체크하세요!
✅ 임대차보호법 적용 여부 확인 (환산보증금 기준 체크!)
✅ 등기부등본 & 건축물대장 확인 (불법 건축 & 근저당 여부 확인!)
✅ 재개발 & 영업 제한 여부 체크 (토지이용계획확인서 확인!)
✅ 임대료 & 관리비 항목 꼼꼼히 검토 (추가 비용 확인 필수!)
✅ 계약서 작성 시 법적 보호 조항 포함 (공인중개사 통해 계약 진행!)
👉 이 6가지 사항을 꼼꼼히 확인하면 안전한 상가 임대차 계약을 할 수 있어요!
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