반등하기 시작하는 수도권 아파트값

https://www.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=1754815791&code=11151500&cp=nv

6주 만에 주춤한 6·27 규제 효과, 강남 집값 억대 상승도

서울 아파트값이 6·27 대출 규제 이후 6주 만에 다시 소폭 반등했다는 소식을 기사를 접했다.

8월 첫째 주 서울 매매가격 상승률이 0.14%로 커졌고,

강남·성동·용산·마포·강동·광진 등 한강벨트의 오름폭이 넓어졌다고 한다.

이미 엄청나게 오른 과천과 분당도 다시 살아나는 흐름을 보였다고 한다.

 

강남자곡아이파크 74.97㎡가 두 달 만에 1억3000만 원 올랐고,

마포경남아너스빌 84㎡도 규제 직전보다 9000만 원 높게 거래되었다고 한다.

숫자 하나하나가 시장의 심리를 보여준다고 느낀다.

 

이 반등을 ‘착시’로만 보기엔 맥락이 거슬린다. 거래량이 급감해도 수요는 사라지지 않았고,

얇아진 매물 위로 기대심리가 다시 올라타면 가격은 생각보다 빨리 되살아난다.

이쯤되면 '안 산다' 상태가 아닌 '못 산다' 상태였다고 봐야 할 것 같다.

 

공급 대책(정책)이 뒤를 받쳐줘야 한다고 생각한다.

다만 대규모 공급 수치만 앞세우는 방식은 이제 통하지 않는다고 본다.

정책 과제가 수백 건 발표돼도 실제 시행률이 절반 남짓에 그쳤다는 기록이 남아 있다.

계획 발표가 아니라 실행 동력이 관건이고 실제 공급까지 오랜 시간이 걸린다는 게 문제다.

 

나는 일전에 ‘가짜 공급’에 대한 글을 썼다.

[링크] 글에서 말했듯 지금 필요한 건 숫자를 크게 발표하는 공급이 아니라, 빠르게 체감되는 실물 공급이라고 본다.

 

한국의 수요 구조는 전세라는 제도 때문에 독특하다.

월세로 머무는 수요와 매매로 바로 넘어가는 수요 사이에 전세가 ‘대기실’처럼 존재한다.

전세에 있는 수요는 기회만 주어지면 매매로 이동할 준비가 되어 있는 경우가 많다.

그래서 단기적으로 금리나 규제가 완화되거나, 특정 지역에서 기대 요인이 생기면 수요가 빠르게 매수로 전환된다.

월세는 보증금과 매매가격의 격차가 커서 접근성에서 한계가 생기지만,

전세는 레버리지의 문턱이 낮아 매수 전환의 속도가 빨라진다고 본다.

 

부동산 수요 정책은 원래 쉽지 않다.

모두가 집을 사고 싶고, 집은 주식과 달리 실제로 거주까지 가능한 매력적인 자산이라

수요를 억제한다고 해서 쉽게 꺼지지 않는다. 정부가 “사지 말라”고 한다고 해서 멈출 욕망이 아니다.

다만 가진 자와 못 가진 자의 간격이 지나치게 벌어지지 않도록 완충하는 일, 그 균형을 지키는 일이 정부의 역할이라고 본다.