규제에 영향없는 한강벨트

 

6·27 이후 시장을 보면 ‘식었다’고 말하기엔 어딘가 애매한 부분들이 있다. 

수도권의 최근 4주 상승률이 0.38%라서 연으로 환산하면 4.94%가 된다고 한다.

20년 평균 상승률 4.50%보다 높은 기울기라서 쉽게 식지 않는 열기를 말해 준다.

 

서울은 더 또렷하다. 같은 방식으로 연 환산하면 13%대가 나온다.

규제가 진행중인데도 여전히 높다는 느낌이다.

 

그렇다고 전국이 같이 오르고있는 건 아니다. 지방은 상승장으로 돌아섰다고 하기 어렵고,

6·27 조치의 풍선효과도 수도권 밖으로 까지 퍼지진 못했다.

오히려 한강벨트라 부르는 강남·성동·용산·마포·강동·광진 같은 고가 또는 준고가 권역이 다시 속도를 올린다.

토지거래허가제 확대의 풍선효과까지 더해져 체감이 더 크다.

 

반면 노도강, 금관구처럼 상대적으로 저가인 권역은 상승률이 ‘늘긴 늘었지만’ 여전히 낮은 단에 머문다.

6억 한도 대출로도 접근 가능한 구간이어서 거래는 꾸준한데, 가격은 큰 폭으로 들지 않는다.

 

고가 권역은 거래가 뜸해도 가격이 잘 버틴다. 팔지 않으면 안 떨어진다는 단순한 진리가 작동한다.

증여로 회전시키거나 아예 매물을 거두는 ‘버티기’가 기본 전략이 된다.

 

반대로 저가 권역은 수요의 유입이 눈에 띄지만, 매도자가 호가를 크게 올려받기보다는 체결을 택하는 경우가 많아 가격 레벨이 크게 도약하진 못한다. 같은 서울 안에서도 ‘비싼 곳은 더 비싸지고, 덜 비싼 곳은 거래만 많아지는’ 기묘한 풍경이 반복된다.

 

주담대 최대 6억 한도와 전입 의무는 투자성 수요의 발을 묶지만, 현금 비중이 높은 상위 계층의 판단에는 큰 제약이 되지 않는다. 그 사이 재건축·입지 프리미엄 같은 기대 요인이 고가 권역의 가격을 다시 떠받친다.

 

반면 저가 권역은 대출로 접근 가능한 만큼 거래 문은 열리지만, 지역 자체의 희소성과 기대 프리미엄이 약하니 가격이 크게 밀어 오르지 못한다. 규제가 수요를 한쪽으로 모으고, 희소성이 가격을 다른 쪽으로 끌어올리면서 간극은 더 벌어진다.

 

양극화는 분명 좋지 않은 현상이다. 입지 좋은 고가의 아파트들이 있는 지역은 규제에 영향이 크게 미치지 못해 기존 가격을 지키거나 오히려 상승하게 되고, 그렇지 않은 지역은 규제의 영향을 직접적으로 받아 가격이 하락하거나 정체된다.

그 결과 단순히 특정 아파트 가격 차이를 넘어, 지역 간 격차 자체가 심화되는 구조가 만들어진다.