공공택지 LH가 직접 시행, 주택공급의 해결책이 될까?

 

이번에 정부가 발표한 ‘9·7 부동산 대책’은 공급을 늘리는 동시에 투기 수요는 억제하겠다는 두 마리 토끼를 잡으려는 시도로 보인다. \

그중에서도 가장 흥미로운 변화는 바로 한국토지주택공사, 즉 LH의 역할을 완전히 바꾸겠다는 것이다.

 

일단 그 전에, 첫 번째는 바로 ‘집이 지어지는 방식’의 변화를 알 필요가 있는데, 지금까지의 방식은 이랬다.

정부(LH)가 신도시 등에 대규모 택지(집 지을 땅)를 개발한 뒤, 이 땅을 민간 건설사들에게 팔았다.

그러면 건설사들은 그 땅에 자신들의 아파트 브랜드를 내걸고 집을 지어 분양하며 이익을 남겼다.

이 과정에서 건설사들이 분양가를 너무 높게 책정해 집값 상승을 부추긴다는 비판이 꾸준히 제기되어 왔다.

 

그런데 ‘9·7 대책’은 이 구조를 근본적으로 바꾸겠다고 선언했다.

앞으로는 LH가 땅을 민간에 팔지 않고, 직접 사업의 주인이 되어 전체적인 계획을 짠다.

그리고 민간 건설사는 LH에게 돈을 받고 ‘건설’만 담당하는 하청업체(도급) 역할을 맡게 된다.

쉽게 말해, 땅 주인인 LH가 직접 집을 짓되, 기술이 좋은 유명 건설사에게 시공을 맡기는 것이다.

이렇게 되면 중간에서 민간 건설사가 가져가던 과도한 개발 이익이 줄어들어 분양가를 낮출 수 있고,

LH가 주도하니 공급 속도도 안정적으로 조절할 수 있다는 게 정부의 구상이다.

 

말만 들으면 어? 굉장히 합리적인데??? 왜 지금까지 안한 거지? 라고 생각될 수 있다. 물론 계획이 장밋빛인 것만은 아니다.

여기에는 크게 두 가지의 해결해야할 사항이 있는데.

첫 번째는 ‘과연 민간 건설사들이 적극적으로 참여할까?’이다. 사실 현재까지 건설사들은 의외로 긍정적인 반응이다.

직접 땅을 사서 분양하는 사업은 미분양이라도 나면 막대한 손실을 떠안아야 하는 위험이 있지만,

LH가 발주하는 공사는 안정적으로 공사비만 받으면 되니 위험 부담이 훨씬 적기 때문이다.

결국 LH가 건설사들에게 얼마나 합리적이고 수익성 있는 공사비를 제시하느냐가 이 정책의 성패를 가를 첫 번째 관건이 될 것이다.

 

두 번째 물음표는 더 근본적이다. ‘과연 LH가 이 거대한 사업을 감당할 재정 능력이 있는가?’이다.

이미 LH의 부채는 170조 원에 육박한다. 이런 상황에서 땅 매각 수익 없이 직접 개발에 나서려면 막대한 자금이 추가로 필요하다.

재원 조달 계획이 명확하게 뒷받침되지 않는다면, 정부가 약속한 ‘빠른 공급’은 자칫 ‘지연된 공급’이 될 수도 있다는 우려가 나온다.

 

결중간 유통 마진을 없애 소비자에게 더 저렴한 주택을 공급하겠다는 취지는 분명 옳다.

하지만 이 거대한 계획이 성공하기 위해서는 ‘민간 건설사의 참여를 이끌어낼 합리적인 수익 보장’과

‘LH의 막대한 부채를 관리할 재원 마련’이라는 두 가지 현실적인 숙제를 반드시 풀어야만 한다.

이 두 가지 질문에 대한 정부의 답에 앞으로의 부동산 시장의 방향이 달려있다는 생각이 든다.

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* 이 글은 이코노믹 리뷰의 기사를 참고하여 작성되었습니다.