공급 늘린다는데 왜 집값은 더 오를까? 9·7 대책의 역설

 

정부가 대규모 주택 공급 계획을 발표하면 시장이 안정될 것이라는 게 일반적인 상식이다.

그런데 지난 ‘9·7 공급대책’ 발표 이후, 서울 아파트값은 오히려 더 가파르게 오르는 이상 현상이 나타나고 있다.

공급을 늘리겠다는데 왜 사람들은 더 조급하게 집을 사려고 하는 걸까? 관련된 기사를 참고하여 글을 써본다.

 

첫째, 공급 계획에 ‘확신’이 없었다. 정부가 내놓은 해법의 핵심은 ‘공공 주도’, 즉 LH가 직접 아파트를 짓는다는 것이다.

하지만 시장의 반응은 물음표에 가까웠다. ‘과연 LH가 짓는 아파트의 품질이 만족스러울까?’,

‘부채가 많은 LH가 이 많은 사업을 제대로 해낼 수 있을까?’, ‘그래서 내가 분양받을 수 있는 물량은 대체 얼마나 나오는 걸까?’

하는 의문들이 꼬리를 물었다.

정부 역시 구체적인 내용은 연말에나 나온다는 입장이니,

수요자 입장에서는 ‘나중에 좋은 집이 많이 나오겠구나’ 하는 확신을 갖기 어려웠다.

불확실한 미래의 공급을 기다리기보다, 눈앞의 집값이 계속 오르는 불안감에 ‘지금 사자’는 쪽으로 마음이 기운 것이다.

 

둘째, 규제 확대에는 너무나 확실한 ‘신호’를 줬다. 공급 계획은 안갯속이었지만, 규제에 대한 신호는 매우 명확했다.

정부는 앞으로 ‘토지거래허가구역(토허구역)’ 지정을 더 쉽게 하겠다고 발표했다.

시장은 이를 ‘곧 성동구나 마포구 같은 인기 지역이 규제지역으로 묶일 것’이라는 강력한 경고로 받아들였다.

토허구역으로 지정되면 전세를 낀 ‘갭투자’가 불가능해지는 등 돈줄이 막힌다.

그러자 ‘규제가 시작되기 전에 서둘러 사야 한다’는 조급함이 시장을 덮쳤고,

이는 곧 특정 지역으로의 매수 쏠림과 가격 급등으로 이어졌다.

 

셋째, 투기 차단 없는 ‘재건축 활성화’는 불에 기름을 부었다. 서울 도심에 새 아파트를 공급하려면 재건축·재개발 활성화는 필수다.

이번 대책에도 관련 규제를 완화하는 내용이 많이 포함됐다.

하지만 문제는, 재건축은 그 자체로 거대한 개발 호재라 투기 수요를 불러 모은다는 점이다.

재건축을 촉진하려면, 동시에 투기 수요를 막을 안전장치(재건축 아파트 2년 실거주 의무 등)도 함께 내놓았어야 했다.

하지만 이번 대책에는 이 부분이 빠져있었다. 결국 재건축 단지를 중심으로 가격이 들썩이자,

주변 아파트값까지 덩달아 오르는 현상을 막지 못했다.

 

넷째, 정부와 서울시의 ‘엇박자’ 행보다. 서울의 주택 공급에 가장 큰 권한을 가진 이는 오세훈 서울시장이다.

그런데 중앙정부는 ‘공공 주도’ 개발을 외치는 반면, 오세훈 시장은 ‘민간 중심’ 개발을 강조하며 서로 다른 방향을 보고 있다.

마치 배의 선장과 기관장이 각자 다른 목적지를 향해 키를 돌리는 것과 같다.

이를 지켜보는 수요자들 입장에서는 ‘과연 서울에 제대로 된 공급이 이루어질 수 있을까?’ 하는 불신만 커질 뿐이다.

 

결론적으로, 이번 정부의 공급 대책은 ‘미래 공급’에 대한 믿음은 주지 못한 채, ‘임박한 규제’에 대한 공포감만 키우는 역효과를 낳았다. 부동산 정책은 단순히 물량을 계산하는 산수가 아니라, 시장 참여자들의 복잡한 심리를 읽어내는 고차 방정식임을 다시 한번 보여주는 사례다.