‘분담금 7억’의 늪… 상계주공 5단지 재건축, 진행될까?

 

시공사와의 갈등으로 멈춰 섰던 서울 노원구 첫 재건축 단지,

‘상계주공 5단지’가 한화 건설부문과 손을 잡고 사업 정상화에 시동을 걸었다.

지지부진했던 사업이 다시 본궤도에 오른다는 기대감과 함께,

‘사업성’이라는 근본적인 문제가 해결될 수 있을지에 대한 우려도 교차하는 상황이다.

 

상계주공 5단지의 재건축 여정은 순탄치 않았다.

2023년 GS건설을 시공사로 선정하며 빠르게 나아가는 듯했지만, 공사비를 둘러싼 갈등 끝에 결국 계약을 해지했다.

이후 공사비를 올려 새로운 시공사를 찾았지만, 낮은 사업성 문제로 건설사들의 참여는 저조했다.

여러 차례의 유찰 끝에 한화 건설부문이 단독으로 응찰하면서 마침내 새로운 파트너를 찾게 된 것이다.

 

이 재건축 사업이 이토록 어려움을 겪는 이유는 단 하나의 단어, ‘사업성’으로 요약된다.

구체적으로는 조합원들이 짊어져야 할 막대한 ‘분담금’ 문제다.

상계주공 5단지는 다른 단지에 비해 평균 대지 지분이 작아, 가구당 평균 분담금이 7억 원에 달할 것으로 추정된다.

(대지지분이 작은 이유는 결국 상계주공 5단지에 세대수 대부분이 작은 평형이기 때문이 가장 큰 이유이다.)

 

새 아파트를 받기 위해 집주인이 추가로 내야 하는 돈이 웬만한 아파트 한 채 값에 육박하는 셈이다.

여기에 이전 시공사와의 소송 문제, 계속해서 오르는 자재비와 인건비까지 더해지면 조합원의 부담은 더 커질 수 있다.

 

하지만 최근 서울시가 도입한 ‘사업성 보정계수’ 제도는 중요한 긍정적 변수다.

이 제도는 사업성이 부족한 단지에 허용 용적률 인센티브를 확대해 주는 정책이다.

용적률이 높아지면 더 많은 아파트를 지을 수 있고, 이는 곧 일반분양 물량의 증가로 이어진다.

상계주공 5단지 역시 이 제도를 적용받아 일반분양 물량이 101가구 늘어났다.

일반분양 수익이 늘어나는 만큼, 조합원들의 분담금 부담을 덜어주는 직접적인 효과를 기대할 수 있다.

결국은 '얼마나 높게' 지을 수 있게 해주는 지가 관건이고 이게 해결이 되어야 현실적인 진행이 가능하다는 말이다.

 

결국 상계주공 5단지 재건축의 성공은 이 두 가지 요소의 싸움에 달려있다.

‘7억 원’이라는 높은 분담금과 추가 비용 상승의 부담을, ‘사업성 보정계수’를 통한 일반분양 물량 증가가 얼마나 상쇄시켜 줄 수 있는지가 관건이다.

인근 재건축 단지들에 비해 입지적 장점은 분명하지만,

조합원들이 감내할 수 있는 수준으로 분담금을 안정시키지 못한다면 사업은 또다시 난관에 부딪힐 수 있다.

상계주공 5단지의 앞으로의 과정은 다른 많은 노후 단지들의 미래를 가늠해 볼 중요한 시금석이 될 것이다.