최저 수준으로 떨어진 전세가율

최근 강남을 중심으로 매매가 대비 전세가 비율, 즉 전세가율이 통계 작성 이래 최저 수준으로 떨어졌다는 기사를 봤다.

10억 원짜리 집의 전세가 4억 원에 불과하다는 뜻이다.

언뜻 보면 전세 가격이 폭락한 것처럼 보일 수 있다. 하지만 실상을 들여다보면 전세가 약세라기보다는 매매 가격의 상승 속도가 전세 가격을 압도해버린 결과다.

 

사용 가치라 할 수 있는 전세금은 제자리걸음을 하거나 완만하게 오르는 반면, 투자 가치인 매매가는 천정부지로 치솟고 있다.

압구정의 아파트가 수십억 원, 펜트하우스가 백억 원에 육박하는 신고가를 경신하는 동안, 전세 시장은 그 속도를 따라가지 못하고 있는 것이다. 이는 집이 더 이상 '거주'의 대상이 아니라 '소유'와 '투자'의 영역으로 넘어가고 있음을 방증한다.

 

이러한 현상의 이면에는 '갭투자'의 종말과 '현금 부자'들의 등장이 자리 잡고 있다.

과거에는 높은 전세가율을 이용해 소액의 자본으로도 집을 매수할 수 있었지만, 이제 강남을 비롯한 상급지에서는 그러한 공식이 통하지 않는다. 토지거래허가구역 지정과 대출 규제 속에서 시장은 오로지 풍부한 유동성을 가진 현금 부자들만 진입할 수 있는 시장이 되었다.

 

집주인들 역시 보유세 부담과 금리 변화에 대응하기 위해 전세보다는 월세를 선호하게 되었고, 이는 시장 전체가 반전세나 보증부 월세로 전환되는 구조적 변화도 따라오고 있다.

 

우리는 흔히 전세 물량이 귀해지면 그 수요가 매매로 돌아서며 집값을 밀어 올릴 것이라 예상하곤 했다.

전세 난민이 매수 대기자가 되어 가격 상승의 불쏘시개 역할을 할 것이라는 논리였다.

그러나 지금 펼쳐지는 상황을 냉철하게 바라보면 예상과는 조금 다르다.

전세 품귀 현상이 매매가를 밀어 올린다기보다는, 임대차 시장은 월세 위주로 빠르게 재편되고 있으며,

매매 시장은 그와 별개로 현금 동원력이 있는 수요층에 의해 독자적으로 상승하고 있는 형국이다.

즉, 실수요와 투자 수요가 철저히 분리되어 움직이고 있는 것이다.

 

집값은 잡히지 않은 채 고공 행진을 이어가고, 서민들의 주거 형태는 전세라는 사다리를 잃은 채 월세화만 가속화되는 상황이 올 수 있다. 자산가들은 '똘똘한 한 채'를 통해 부를 더욱 공고히 다지겠지만, 대다수의 사람들은 치솟은 매매가의 벽 앞에서 매매를 포기 하고

매달 나가는 주거비 부담에 허덕이게 될지도 모른다.