피해야할 꼬마빌딩 투자

누구나 가슴 한편에 '내 건물 하나쯤 갖고 싶다'는 꿈을 품고 사는 시대다.

꼬마 빌딩이라 불리는 중소형 건물 하나 장만해서 다달이 월세를 받는 건물주의 삶은 그야말로 현대판 안빈낙도처럼 보인다.

 

하지만 아무 건물이나 산다고 해서 '건물주'가 될 수는 있어도 '안빈낙도'한 삶은 보장받지 못한다.

그래서 절대 사면 안 되는 꼬마 빌딩을 조사해보았다.

 

가장 먼저 경계해야 할 것은 '달콤한 사탕발림'으로 포장된 건물이다.

건물을 파는 주인이 "내가 팔고 나서도 여기서 계속 세를 내고 장사하겠다"라고 제안하는 경우가 있다.

이를 전문 용어로 '세일즈 앤 리스백'이라 부르는데, 얼핏 보면 공실 걱정 없이 꼬박꼬박 높은 월세를 받을 수 있어 매력적으로 느껴진다.

 

하지만 세상에 거저먹는 공짜는 없다.

주인이 제시한 그 높은 월세가 주변 시세보다 터무니없이 비싸다면 의심해봐야 한다.

약속한 기간이 끝나고 주인이 나가버리면, 그 비싼 월세를 감당할 새 세입자를 구하는 건 불가능에 가깝기 때문이다.

결국 수익률을 부풀려 비싸게 팔아넘기려는 눈속임일 수 있다.

 

다음으로 주의 깊게 봐야 할 곳은 유흥주점이나 노래방 같은 이른바 '노는 문화'가 밀집한 건물이다.

당장은 장사가 잘 되어 월세가 밀리지 않을 것처럼 보이지만, 이런 업종은 건물주에게 세금 폭탄을 안겨줄 가능성이 크다.

국가는 사치성 재산에 대해 취득세나 재산세를 훨씬 무겁게 매기기 때문이다.

흔히 월세만 받으면 된다고 생각하지만 실제로는 건물을 매매하기 전에 오히려 세금에 대해서도 꼼꼼히 확인해야한다.

 

게다가 술과 유흥이 오가는 곳이다 보니 소음이나 다툼으로 인한 민원이 끊이지 않아, 건물주가 감당해야 할 스트레스는 상상을 초월한다. 통장에 찍히는 돈보다 나가는 세금과 정신적 고통이 더 클 수 있다는 사실을 기억해야 한다.

 

방이 지나치게 잘게 쪼개진 건물, 예컨대 고시원이나 원룸이 빽빽하게 들어찬 곳도 신중해야 한다.

방이 많으면 월세를 많이 받을 수 있어 좋지 않으냐고 반문할 수 있지만, 진짜 문제는 건물을 살 때 돈을 빌리러 은행에 갔을 때 터진다.

은행은 만약의 사태를 대비해 방 하나당 일정 금액(최우선변제금)을 제외하고 대출해 준다.

방 개수가 많으면 많을수록 은행이 떼어 놓는 금액이 커지니, 정작 내가 빌릴 수 있는 돈은 턱없이 줄어들게 된다.

잔금을 치르지 못해 계약이 엎어지는 낭패를 볼 수도 있다.

 

건물의 얼굴이라 할 수 있는 1층 가게가 수시로 바뀌는 곳 또한 위험 신호다.

꼬마 빌딩의 가치는 1층이 50% 이상을 좌우한다고 해도 과언이 아니다.

그런데 편의점이나 카페가 들어왔다가 1년도 안 되어 나가고, 또 다른 가게가 들어왔다 금세 망해 나간다면 그건 건물의 문제라기보다 그 자리가 장사하기 나쁜 곳이라는 뜻이다.

사람들이 잘 다니지 않거나 눈에 띄지 않는 죽은 상권일 확률이 높다. 얼굴이 자꾸 바뀌는 건물은 결국 건물 전체의 가치를 떨어뜨린다.

 

마지막으로 살펴볼 것은 건물의 뼈대다. 리모델링을 해서 예쁜 카페나 사무실로 꾸미고 싶은데, 건물 한가운데에 절대 허물 수 없는 벽(내력벽)이 떡하니 버티고 있다면 난감할 수밖에 없다.

건물의 무게를 지탱하는 이 벽 때문에 공간을 넓게 터서 쓸 수가 없으니, 덩치 큰 우량 세입자를 들이기도 어렵고 건물의 가치를 올리는 데도 한계가 명확하다.

겉모습은 낡아도 고칠 수 있지만, 뼈대가 굳어버린 건물은 미래의 변화를 담아낼 그릇이 되지 못한다.

 

결국 꼬마 빌딩 투자에서 중요한 것은 세금 문제는 없는지, 대출은 잘 나오는지, 상권은 탄탄한지, 그리고 건물을 내 입맛대로 고칠 수 있는지 꼼꼼히 따져봐야 한다.