조국 대표의 토지공개념화두, 토지공개념이란?

 

최근 조국혁신당의 조국 대표가 당 대표 수락 연설에서 '토지공개념'이라는 화두를 던졌다.

토지공개념이란 말 그대로 토지를 순수한 사유재산으로만 보지 않고, 공공의 이익을 위해 그 소유와 처분을 제한할 수 있다는 사상이다.

헌법 122조에 명시된 '국토의 효율적이고 균형 있는 이용을 위한 제한과 의무'가 바로 그 법적 근거다. 조국 대표가 이를 다시 꺼내 든 이유는 다주택자의 문제와 강남 불패 신화를 깨트리기 위한 가장 강력한 처방전으로 이 개념을 선택한 것이다.

그는 이를 통해 불평등을 해소하고 조세 정의를 실현하며, 강남권에 100% 공공임대 주택을 짓겠다는 청사진까지 제시했다.

 

이 개념이 이상적으로 작동한다면, 우리 사회가 앓고 있는 고질적인 병폐들을 치유할 수 있기는 하다. (이상적으로! 작동한다면)

토지공개념의 가장 큰 순기능은 '부의 재분배'와 '주거 안정'이라는 도덕적 당위성에 있다.

땅은 한정된 자원이기에 특정 개인이 과도하게 점유하거나 투기의 수단으로 삼을 때 발생하는 사회적 비용이 막대하다.

따라서 국가가 개입하여 개발 이익을 환수하고, 과도한 소유를 제한함으로써 얻어진 재원으로 공공주택을 늘린다면, 무주택 서민들에게는 희망의 사다리가 될 수 있다.

조 대표의 주장처럼 토지가 투기의 대상이 아닌, 공공재로서의 성격을 회복한다면 자산 불평등의 격차를 줄이는 데 기여할 수 있다는 논리다.

 

그러나 토지공개념이 가진 가장 치명적인 문제점은 '사유재산권 침해'라는 가치와의 충돌이다.

과거 노태우 정부 시절 도입되었던 택지소유상한제나 토지초과이득세가 위헌 혹은 헌법 불합치 판정을 받고 역사 속으로 사라진 것은 우연이 아니다.

자본주의 시장 경제에서 개인의 소유권을 국가가 과도하게 제약할 경우, 시장의 반발과 조세 저항은 필연적이다.

이미 재건축초과이익환수제나 토지거래허가제 등 토지공개념적 요소가 시장에 녹아있음에도 불구하고, 이를 더 강화하려는 시도는 '징벌적 규제'로 받아들여져 오히려 시장을 위축시킬 우려가 크다.

 

또 다른 문제로는 이러한 규제가 역설적으로 '공급 부족'을 초래할 수 있다는 점이다.

토지 소유자나 개발 주체에게 돌아갈 이익을 국가가 모두 흡수해 버린다면, 누구도 굳이 리스크를 감수하며 주택을 공급하려 하지 않을 것이다. 실제로 재건축초과이익환수제는 정비사업을 지연시키는 주범으로 지목되기도 했다.

 

조 대표가 예로 든 싱가포르 모델은 국토의 80% 이상이 국유지인 특수한 상황에서 가능한 것이지, 도심 핵심지의 대부분이 민간 소유인 대한민국 현실에 그대로 대입하기에는 무리가 따른다.

강남 땅값이 천정부지로 솟은 상황에서 국가가 막대한 보상비를 치르고 땅을 수용하여 임대주택을 짓는다는 것은 재정적으로나 사회적 합의로나 실현 가능성이 희박해 보인다. 그리고 그정도의 재원을 쓸 거라면 차라리 낙후지역에 대한 주거정비를 하는 게 낫다.

 

결국 토지공개념은정치적으로도 이재명 대표조차 지난 대선 과정에서 국토보유세 철회를 시사했을 만큼 대중의 호응을 얻기 어려운 휘발성 강한 이슈이기도 하다.

실직적으로 도입되기는 어려운 부분들이 많지만 결국 이런 이슈가 나왔다는 거 자체가 양극화 문제가 갈 수록 심해져간다는 걸 대변하는 반증이 아닐까 싶다.