적극적인 갭투자가 빌라에도 가능해질 수 있다.

 

내년부터 빌라나 다세대 주택의 전세금 반환보증이나 대출 한도를 정할 때, 감정평가 금액을 적극적으로 인정해주기로 했다는 소식이다.

 

지금까지는 빌라 전세 대출 한도를 정할 때 '공시가격의 140% (또는 126%)'라는 기준이 있었다.

아파트는 시세가 투명하지만, 빌라는 들쑥날쑥하다는 이유로 정부가 정한 공시가격을 기준으로 삼은 것이다.

문제는 빌라의 공시가격이 실제 시세의 60% 수준에도 못 미칠 정도로 낮다는 점이다.

예를 들어 실거래가가 3억 원인 빌라가 있어도 공시가격이 1억 5천만 원이면, 전세 대출 보증은 공시가의 140%인 2억 1천만 원까지만 가능했다. 집주인은 전세금을 더 받고 싶어도 세입자가 대출이 안 나오니 가격을 낮춰야 했고, 이는 곧 매매가와 전세가의 차이(갭)를 벌려 투자자들의 진입을 막는 방파제 역할을 했다.

 

그런데 내년부터 '감정평가액'을 주택 가격으로 인정해주게 되면 이야기가 완전히 달라진다.

감정가는 통상 공시가격보다 훨씬 높게, 실제 시세에 근접하게 책정된다.

앞선 예시의 빌라가 감정가를 2억 8천만 원만 받아도, 전세 대출 한도는 그만큼 늘어난다.

세입자는 대출을 더 많이 받아 더 비싼 전셋집에 들어갈 수 있게 되고, 집주인은 전세금을 올려받아 매매가와의 차이를 줄일 수 있게 된다. 즉, 적은 돈으로 집을 살 수 있는 갭투자의 길이 다시 열리는 것이다.

 

특히 주목해야 할 곳은 재개발 구역이다. 한남동이나 성수동 같은 재개발 예정지의 빌라는 낡았어도 땅값 때문에 매매가는 수십억 원을 호가하는데, 공시가격은 형편없이 낮은 경우가 많다.

지금까지는 이 괴리 때문에 전세금을 많이 받을 수 없어 초기 투자금이 엄청나게 들어갔다.

하지만 바뀐 제도로 감정가를 인정받으면 전세금을 대폭 올려받을 수 있어 투자 진입 장벽이 획기적으로 낮아진다.

이미 강남 3구 빌라 거래량이 38%나 급등했다는 통계는, 눈치 빠른 돈이 규제의 빈틈을 찾아 어디로 흐르고 있는지 명확히 보여준다.

 

아파트는 토지거래허가구역으로 묶여 실거주하지 않으면 살 수 없지만, 빌라는 그 규제에서도 자유롭다.

여기에 전세 대출 한도까지 늘려준다는 건, 사실상 "돈 있으면 빌라 사서 묻어두라"는 시그널이나 다름없다.

정부는 서민 주거 안정을 명분으로 내세웠지만, 결과적으로는 죽어가는 빌라 시장을 살리기 위해 투기 수요를 빌려 쓰는 고육지책을 쓴 셈이다.

 

세입자 입장에서는 대출 한도가 늘어나는 게 당장은 좋아 보일지 몰라도, 결국 갚아야 할 빚이 늘어나는 것이다.

감정평가라는 것이 의뢰인의 입맛에 따라 다소 부풀려질 가능성(업감정)도 배제할 수 없다.

집값이 하락하면 그 피해는 고스란히 고액 전세를 떠안은 세입자에게 돌아올 수 있다.

 

입지가 좋고 재개발 호재가 있는 곳은 투자금이 몰려 전셋값과 매매가가 동반 상승하겠지만, 그렇지 못한 외곽의 썩은 빌라는 여전히 찬밥 신세를 면치 못할 것이다.