2026년 5월 9일, 다주택자 양도세 중과 유예 종료 D-Day

 

2026년 5월 9일, 다주택자들에게 '세무 골든타임'의 마지노선이 다가오고 있다. 양도세 중과에 관한 내용이다.

 

현재 다주택자 양도세 중과는 폐지된 것이 아니라 시행령을 통해 매년 유예되어온 '잠정적 유예' 상태다.

문제는 이 유예 조치가 오는 5월 9일로 종료된다는 점이다.

만약 추가 연장 없이 규정이 부활하면 2주택자는 기본세율에 20%, 3주택자 이상은 30%가 가산된 중과세율을 적용받게 된다.

양도차익으로 여겨지는 상당 부분이 세금으로 환수되는 것이다.

 

참고적으로, 양도세의 판단 기준은 '계약일'이 아닌 '잔금 지급일'이라는 사실이다.

2026년 초에 매매 계약을 체결했어도, 매수자의 대출 지연이나 자금 확보 문제로 잔금 지급이 5월 10일 이후로 단 하루만 밀려도 중과 대상이 된다. 따라서 다주택자라면 늦어도 5월 9일 이전에는 대금 정산이 완결되도록 일정까지 확실히 맞춰야 한다.

 

보유세도 변경이 있을 예정이다.

정부는 "세율 자체를 건드리지 않겠다"며 선을 긋고 있지만, 공시가격 현실화율을 조정하는 방식으로 실질적인 세 부담을 높이고 있다.

보유세는 '공시가격 × 공정시장가액비율 × 세율'로 산출되는데, 세율은 국회 입법 사항이지만 공시가격은 정부의 행정 결정만으로 상향 가능하다. 현재 시세의 60% 수준인 공시가격을 90%까지 끌어올리겠다는 로드맵이 진행되면, 세율 인상 없이도 보유세는 현재보다 두 배 이상 폭증할 수 있다.

 

결국 다주택자들은 팔자니 양도세 중과가 부활할까 두렵고, 버티자니 보유세가 계속 오를 것 같아 불안하다.

이러한 심리적 압박은 부동산 시장의 매물 잠김 현상을 더욱 심화시키고 있다.

 

5월 9일 이전에 잔금을 완료하려면 지금 당장 매물을 내놓고 매수자를 찾아야 하는데, 시장은 그렇게 호락호락하지 않다.

매도자들은 '만약 유예가 연장되면 급하게 팔 필요가 없는데' 하는 불안감에 가격을 낮추지 못한다.

결국 거래는 얼어붙고, 매물만 쌓여가는 악순환이 반복된다.

 

우선 양도 차익이 적은 주택부터 우선 정리하고, 핵심 자산을 마지막에 남겨 1세대 1주택 비과세를 유지하는 것이 중요해보인다.

기존에 자주 사용되던 방식인 가족 간 저가 양도나 증여도 2026년부터 취득세 시가인정액 적용이 강화되니 치밀한 법리 검토가 필요하다. 하지만 이 모든 조언은 '시장이 정상적으로 작동한다'는 전제가 깔려 있다. 정작 현장에서는 매수자를 찾는 것 자체가 난제인 상황이다.

따라서 2026년은 세제가 시장을 압박하는 구조가 극대화되는 해가 될 것이다.

 

물론 정부가 시장 경색을 우려해 유예를 한 차례 더 연장할 가능성도 배제할 수 없다.

하지만 그 여부는 아무도 장담할 수 없고, 연장된다 해도 언제까지일지 불투명하다. 결국 다주택자들이 취할 수 있는 최선의 전략은 막연한 기대가 아니라, 최악의 시나리오를 가정하고 철저히 준비하는 것뿐이다.