매매대금 미지급 시 법적 절차, 대출 안나와서 계약 파기 때 알아야 할 것

 

부동산 매매 시 대출로 매매대금을 조달하려던 매수인이 갑작스러운 경제적 사정 변동으로 대출을 받지 못하는 경우가 종종 발생한다.

문제는 이미 매매계약이 체결된 상태라면 특별한 사정이 없는 한 당사자는 매매계약에 따른 의무를 이행해야 한다는 점이다.

매수인이 정해진 날짜에 매매대금을 지급하지 못하면 계약 불이행이 되고, 통상 계약금 상당액을 손해배상액으로 정하기 때문에 매도인은 계약금을 몰취하고 매매계약을 해제할 수 있다. 대출이 나오지 않아 어쩔 수 없었다는 사정은 법적으로 인정받기 어렵다.

 

하지만 실무에서는 중도금과 잔금 미지급의 법적 처리가 전혀 다르다는 점을 간과하기 쉽다.

중도금을 지급하지 못한 경우라면 매도인은 일정 기간을 정해 매수인에게 중도금 지급을 요구하고, 그 기간 내에도 지급하지 않으면 매매계약을 해제하겠다는 의사를 표시함으로써 손쉽게 계약을 해제할 수 있다.

단순히 "중도금 안 내니까 계약 해제한다"고 통지하면 끝이다.

 

하지만 잔금 미지급의 경우는 절차가 복잡하다.

매도인은 매수인이 잔금을 지급함과 동시에 매매목적물을 인도하고 소유권이전까지 완료해야 하기 때문이다.

근저당권 등 권리제한등기까지 모두 말소한 후에야 소유권이전이 가능하다.

만약 매도인이 이러한 의무를 이행하지 않는다면, 매수인은 정당하게 잔금 지급을 거절할 수 있다.

결국 매도인은 매매목적물을 즉시 인도할 수 있는 상태이고, 소유권이전에 필요한 모든 서류를 준비했다는 점을 증빙해 매수인에게 통지해야만 계약 해제가 가능하다. 법적으로 '이행제공'을 한 것으로 봐야 매수인의 의무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 있는 것이다.

다시 말해, 매도인이 근저당권 말소 준비를 실제로 하지 않은 채 "매수인이 잔금 안 줬으니 의무불이행"이라고만 주장하면, 법원은 이를 인정하지 않을 수 있다는 말이다.

 

개인적으로 현장에서 체감하는 것은, 대출 미승인으로 인한 분쟁이 생각보다 많다는 점이다.

매수인은 "대출이 안 나온 건 내 잘못이 아니다. 매도인도 내가 대출로 자금을 조달한다는 걸 알고 있었다"고 주장하지만,

매도인이 대출을 알선하기로 했다거나 특별한 약정이 매매계약서에 존재하지 않는 한 법원은 매수인의 사정으로 매매계약이 파기된 것으로 본다. 대출 여부는 매수인의 개인 사정일 뿐, 매도인이 책임질 문제가 아니라는 것이다.

결국 매수인은 계약금을 날리고, 매도인은 다시 매물을 내놓아야 하는 상황이 된다.

 

따라서 매매계약을 둘러싼 분쟁을 피하려면 계약 체결 시부터 명확한 약정이 필요하다.

매수인 입장에서는 '대출이 승인되지 않으면 매매계약을 해제하고 계약금을 돌려받는다'는 특약을 넣는 것이 유리하다.

매도인 입장에서는 '대출 실행 여부와 무관하게 매수인이 정해진 일자에 매매대금을 지급하지 않으면 계약금을 몰취하고 매매계약을 해제할 수 있다'는 점을 매매계약서에 명시하는 것이 좋다.

 

대출이 나오지 않을 가능성은 누구에게나 열려 있다. 금리 변동, 신용등급 하락, 정부 정책 변화 등 변수는 무궁무진하다.

수백억 원짜리 매매를 하든, 수억 원짜리 매매를 하든 대출 미승인 리스크는 동일하다. 계약서 한 줄이 수천만 원에서 수억 원의 손실을 막을 수 있다는 사실을 잊지 말아야 한다.