토허제 실거주 유예 2년, 임차인 계약갱신권은

 

정부가 양도세 중과 유예 종료를 예정대로 진행하되, '세입자 낀 매물' 거래에 숨통을 터주는 보완책을 내놨다.

핵심은 두 가지다. 첫째, 지역별로 잔금 데드라인을 차등화했다.

강남3구·용산구는 5월 9일까지 계약 후 9월 9일까지 잔금, 나머지 서울 21개 자치구와 경기 12개 지역은 11월 9일까지 잔금을 치르면 양도세 중과를 피할 수 있다.

 

둘째, 무주택자가 세입자 낀 집을 살 경우 최대 2년(2028년 2월 12일)까지 실거주 의무를 유예받는다.

토허제에서는 원칙적으로 매수자가 4개월 내 입주해야 하는데, 전세 계약이 남은 경우 이 의무를 2년간 유예해주는 것이다.

또한 주택담보대출 받을 때 6개월 내 전입 의무도 완화해, 전세 낀 집을 살 때도 주담대를 받을 수 있게 했다.

 

정부의 의도는 명확하다.

'세입자 때문에 팔 수 없다'는 다주택자들의 불만을 해소하면서, 동시에 매물을 최대한 끌어내겠다는 것이다.

토허제로 거래가 막혀 있던 '세 낀 매물'까지 시장에 나올 수 있도록 길을 터주면, 매물 총량이 늘어나 집값 안정 효과를 기대할 수 있다는 계산이다.

 

하지만 당연히 시장이 정부 의도대로 흘러갈지는 미지수다.

실거주 유예를 2년으로 못 박은 이유는 임차인의 계약갱신청구권(2+2년)을 차단하기 위함이다. 

무주택자가 세입자 낀 집을 사면, 세입자가 "2년 더 살겠다"고 갱신권을 주장해도 새 집주인이 "직접 들어가 살겠다"고 통보한 셈이 되어 갱신이 거절된다. 결국 이 정책은 세입자를 내보내기 쉽게 만들어 거래를 활성화하겠다는 구조다.

 

결국 토허제 규제 효과가 약해질 수 밖에 없고 집 값 잡기에 제동이 걸린 건 아닐까 싶다.

세입자 낀 매물이 나오면 당장 거래는 늘어날 수 있지만, 결국 임차인들이 내몰리는 구조다. 

2년 실거주 유예는 매수자에게는 혜택이지만, 세입자 입장에서는 계약갱신청구권을 사실상 박탈당하는 것이기도 하다.

현재 전세 매물이 이미 23% 급감한 상황에서, 세입자들 입장에서는 고민이 될 수 밖에 없을 것 같다.