왜 부동산 수요 규제는 실패하는가?

기존 포스팅에서 서울시를 대상으로 2019년과 2020년에 시행된 두 번의 주요 부동산 수요 규제 대책이 단기적으로 어떤 영향을 미쳤는지를 살펴봤습니다.
(👉 1화 보러가기: [부동산 수요 구제, 정말 효과 있었을까?]

 

단기적으로는 약간의 조정이 있었지만, 결국 집값은 다시 상승했고 시장은 규제에 적응했습니다.
그렇다면 왜 정부의 수요 규제는 장기적으로 실패하거나 효과가 약화된 걸까요?

오늘은 부동산 수요 규제 정책이 가진 구조적 한계와 실패 이유를 깊게 파고들어 보겠습니다.

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🧩 1. 일률적 규제, 하위시장 무시

부동산 시장은 결코 단일한 시장이 아닙니다.

• 강남 아파트 시장과 노원구 아파트 시장은 성격이 다릅니다.
• 15억 초과 아파트와 5억짜리 아파트를 같은 방식으로 규제할 수 없습니다.

하지만, 12·16 대책, 6·17 대책 모두 "서울 전체"를 대상으로 대출 규제, 거래 제한을 일괄적으로 적용했습니다.
이 결과, 상대적으로 취약한 중저가 시장이 더 큰 타격을 받았고,
고가 시장은 금융자산 여력이 있는 수요층이 버티면서 가격 하락폭이 제한되었습니다.

📌 시장은 "균질"하지 않습니다. 권역별, 가격대별 맞춤형 접근이 필요했지만, 그것이 부족했습니다.

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🧩 2. 공급 확대 없는 수요 억제의 한계

수요를 억제한다고 해서 문제가 끝나는 게 아닙니다.

• 서울은 절대적인 주택 공급 부족 지역입니다.
• 특히 강남권은 실거주 수요, 교육 수요가 강력합니다.

공급은 늘리지 않으면서 대출만 조이게 되면,

• 매수 대기수요는 잠깐 멈추지만,
• 시간이 지나면서 누적된 수요가 다시 가격을 밀어올립니다.

실제로 2021년 이후 서울의 집값은 다시 급등세를 보였습니다.

📌 공급과 수요는 함께 다뤄야 시장이 안정됩니다.

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🧩 3. 정책 일관성 부족과 시장 신뢰 저하

• 2017년 이후 정부는 수십 차례 부동산 대책을 발표했습니다.
• 하지만 정책 방향은 오락가락했습니다.

"이번에는 규제 강화", "다음에는 규제 완화 가능성",
이런 메시지가 반복되다 보니,
시장 참여자들은 정부 정책을 진지하게 받아들이지 않게 되었습니다.

정책 신뢰의 붕괴는 규제의 효과를 크게 약화시킵니다.
오히려 규제를 '일시적 변수'로 간주하고 투자 타이밍을 조절하는 데 활용하는 모습까지 나타났습니다.

📌 시장은 정부의 말보다 '행동'을 보고 신뢰를 결정합니다.

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🧩 4. 유동성 과잉, 초저금리의 힘

• 2020년 이후 코로나19 대응으로 초저금리 시대가 열렸습니다.
• 시중에 풀린 막대한 유동성이 투자처를 찾아 부동산으로 몰렸습니다.

규제보다 더 강력한 것은 '돈의 힘' 이었습니다.
부동산 수요 규제가 있어도,
자산 가격을 밀어올리는 강력한 유동성 환경이 규제 효과를 무력화했습니다.

특히:

• 주식, 코인, 부동산 등 모든 자산 가격이 동시다발적으로 상승했던 시기와 겹쳤습니다.

📌 통화정책과 자산시장 규제는 분리할 수 없습니다.

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🧩 5. 풍선효과와 비규제 지역 과열

12·16 대책은 강남권 고가 아파트를 겨냥했지만,
결국 매수세는 수도권 외곽으로 이동했습니다.

• 인천, 안산, 오산, 수원 등지에서 집값이 급등했습니다.
• 규제가 없는 지역에서 수요가 폭발하면서 새로운 거품을 만들었습니다.

이른바 '풍선효과'.

한 곳을 누르면 다른 곳이 부풀어 오르는 부작용은
서울뿐 아니라 수도권 전역에 가격 불안을 확산시키는 결과를 낳았습니다.

📌 국지적 규제는 반드시 '풍선효과'를 초래합니다.

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🧩 6. 대출 규제, 오히려 중저가 주택에 더 큰 타격

9억 초과 대출 규제는 고가주택을 겨냥했지만,

• 실제로는 9억 이하 아파트에 실수요자들이 몰리게 만들었습니다.
• 중저가 아파트 가격이 상대적으로 더 빠르게 상승하거나,
• 대출이 어려워진 실수요자들이 주택 구매를 포기하게 만들기도 했습니다.

결국:

• 고가 아파트 가격은 견고하게 유지되고,
• 중저가 아파트 시장은 왜곡되고 흔들리는 결과가 나왔습니다.

📌 '핀셋 규제'가 핀셋처럼 작동하지 않았다.

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📝 마무리

서울 부동산 시장에 대한 정부의 수요 규제 정책은 분명히 의미 있는 시도였습니다.
하지만 결과적으로,

• 시장의 세분화된 특성을 무시하고,
• 공급 확대 없이 수요만 억제했으며,
• 신뢰를 잃은 정책 변화 속에서,
• 유동성과 시장심리를 억누르지 못했기 때문에

단기적인 충격 이후, 시장은 다시 가격 상승 흐름을 이어갔습니다.