내 집이 경매로 넘어갈 위기? 가족 이름으로 근저당권 설정하면 안전할까요?

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오늘은 현실적인 이야기로 찾아왔습니다.

혹시 이런 상상을 해보신 적 있나요?

“지금 내 집이 경매로 넘어갈 위기야. 그러면 친한 지인이나 가족 이름으로 근저당권을 설정해두면 어때?
그러면 혹시 경매가 진행돼도 그 가족이나 지인이 돈을 받을 수 있지 않을까?”

오늘은 이렇게 실제로는 빚을 지지 않았는데
마치 빚이 있는 것처럼 근저당권을 설정했을 때 법적으로 어떤 결과가 나올지,
그리고 실무에서 어떤 점을 꼭 주의해야 하는지 알아보겠습니다.

💡 근저당권, 그냥 설정한다고 다 유효할까요?

먼저 근저당권은 ‘계속적인 거래에서 생길지 모르는 빚’을 담보하기 위해
설정하는 저당권이에요.

즉, 진짜로 빚이 있거나 앞으로 생길 빚을 담보하는 목적이어야 합니다.

그런데 빚이 실제로 없는데, 마치 있는 것처럼 근저당권을 설정한다면요?
이건 법적으로 통정허위표시에 해당해서 근저당권은 무효가 됩니다.

결국 경매에서 가족이나 지인이 돈을 가져가는 그런 그림은 성립되지 않죠.

판례와 실무를 보면요,
다음과 같은 상황이면 근저당권이 허위로 인정돼 무효 처리될 가능성이 높습니다.

✅ 실제 돈 빌린 증거가 없음
✅ 근저당권 설정 시점이 부도, 소송 직후 등 위기 상황
✅ 근저당권자와 채무자 관계가 친인척, 사실혼 등 특수관계
✅ 이상한 대출 조건 (거액 빌렸다고 주장하지만 당시 근저당권 설정 안 됨, 이자 미지급 등)

이런 점들이 복합되면 법원은 “이건 경매 회피를 위한 통정허위표시다”라며
근저당권을 무효로 보고 등기 말소 판결을 내립니다.

혹시라도 근저당권 무효 소송을 해야 할 때는 처분금지 가처분을 반드시 신청하세요.

왜냐하면 가처분을 안 하면 그 근저당권이 제3자에게 넘어가 버릴 수 있거든요.

그 경우 “나는 허위라고 주장할 수 있어!”
라고 해도, 선의의 제3자에게는 주장이 안 통할 수 있습니다.

또 이미 경매가 진행 중이면 근저당권 말소 소송과 함께 경매정지 가처분도 꼭 신청하셔야 합니다.
그래야 재판 결과 나올 때까지 경매를 멈출 수 있어요.

🔹 무효로 본 사례
근저당권 설정 후
오랫동안 이자 지급도, 추심도 없었고 금전거래 증거도 없던 사건.
법원은 “이건 허위 근저당권”이라며 말소 판결을 내렸습니다.

🔹 유효로 본 사례
이혼하며 재산분할, 양육비 지급 약정하고
그 채무 담보로 근저당권 설정한 사건.
법원은 “실제 채무가 있던 것”이라며
근저당권을 인정했습니다.

위기 상황에서 가족이나 지인 이름으로 근저당권을 걸어두면
‘어떻게든 재산을 지킬 수 있지 않을까’라는 생각을 하실 수도 있습니다.

하지만,
실제 법원은 ‘진짜 채권·채무관계’가 없는 근저당권은
통정허위표시로 보고 말소 판결을 내립니다.

그리고
이런 허위 근저당권은 오히려 더 큰 법적 문제로 이어질 수 있으니,

이런 방법은 생각하지도 않는게 좋습니다!

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