뻔한 답만 남은 재건축 기대감

최근 정부가 발표한 노후 도시 특별법과 서울시 재개발·재건축 활성화 방안을 접하고,

서울과 1기 신도시 구축 아파트를 가진 분들 사이에서는 “이제 재건축 가능성이 생겼다”며 기대가 커지고 있다.

 

물론 제도적 지원은 있었지만, 실제로 대부분의 구축 아파트는 여전히 사업성이 낮고 재건축이 쉽지 않다고 본다.

 

가장 큰 문제는 여전히 비용이다. 원자재와 인건비가 급등했고, 공사비 부담이 크게 늘었다.

강북이나 외곽 노후 단지들은 집값이 전고점 대비 여전히 10~20% 낮아,

조합원들이 치를 추가 분담금이 예전의 수억 원에서 이제는 많게는 10억 원까지 늘어나야 한다는 분석도 나온다.

 

분당을 보자. 현재 용적률이 180~200% 수준인데, 이를 350%로 조정해 재건축을 한다고 해도

33평 국민 평형을 신청하는 조합원이 3억5억 원의 추가 분담금을 내야 한다는 계산이 나온다.

 

이 경우, 분당 구축 시세 12~14억과 합치면 신축 아파트 가격이 15억19억이 되는데,

입지에서 우위에 있는 판교 신축과 비슷한 수준이다. 수익성이 거의 없는 상황이다.

게다가 정부는 재건축 기간을 10년 이내로 단축하겠다는 말도 한다.

하지만 현실은 다르다. 기존 사업들의 평균 소요 기간은 15년 이상이고,

선도지구라고 해도 빠르면 10년, 보통은 그 이상이 걸린다.

입주 시기는 결국 2040년 이후가 될 가능성이 높다.

 

당연히 분당보다 용적률이 더 높고 신축 시세도 낮은 평촌·산본·중동 등 다른 1기 신도시는 사업성이 더 떨어질 수밖에 없다.

서울 역시 20억~30억 이상 핵심 지역이 아니라면 비슷한 상황이라고 본다.

 

재건축 지원 정책 역시 수혜는 원래부터 사업성이 좋았던 단지들에 집중될 가능성이 높다.

예컨대 용적률 150% 이하의 상급지, 목동 같은 곳은 혜택을 받겠지만,

1990~2000년대 초반 지어진 용적률 200% 이상 아파트들은 기부채납과 임대주택 부담 등으로 실제로 얻을 실익이 미미하다. 

 

이처럼, 200% 이상 용적률에, 신축 시세가 33평 기준 15억 원 이하인 지역은 앞으로도 영원히 재건축이 불가능할 수도 있다. “구축이니까 재건축된다”는 단순한 기대감에 높은 금액에 매수했다가는,

상계 주공5단지처럼 재건축 기대가 꺼진 순간 가격이 급락하는 상황도 발생할 수 있다.

 

한때는 재건축, 재개발 기대감만으로도 아파트값이 천정부지로 오르던 시절이 있었다.

하지만 지금은 상황이 다르다. 단순히 오래됐다는 이유만으로는 재건축이 불가능하고,

공사비·추가 분담금·사업 기간이라는 냉정한 현실 앞에서 수많은 단지들이 무너지고 있다.

 

이제 재건축 시장에 뛰어들려면 조건이 좋은 아파트를 중심으로 접근해야 한다.

문제는 그 조건조차 이제는 고급 정보가 아니란 점이다.

모두가 알고 있는 몇몇 상급지, 모두가 입을 모아 말하는 몇 개의 지역만이 재건축 가능성을 현실화할 수 있다.