상속인의 국세, 경매에서 임차인 보증금보다 우선할까?

한경비즈니스 [법으로 읽는 부동산] 코너에서 다룬 글을 참고하다가 흥미로운 내용을 접했다.

경매와 세금, 그리고 임차인의 보증금 문제에 관한 이야기였는데, 많은 분들이 알아두면 좋을 것 같아 이렇게 정리해본다.

 

아파트 경매를 준비하다 보면 생각지도 못한 변수가 생기곤 한다.

선순위 임차인이 있다면 당연히 낙찰가는 보증금을 고려해야 하고,

배당 절차에서 보증금이 먼저 전액 배당되면 낙찰자가 따로 임차인 보증금을 신경 쓸 일은 없다고 생각하기 쉽다.

나 역시 그렇게 단순하게 여겼다. 하지만 실제 사례를 들여다보니 그렇지 않은 경우가 있다는 사실을 알게 되었다.

 

문제는 국세에서 생긴다.

국세는 다른 채권에 비해 법적으로 강한 우선권을 가지고 있다.

국세기본법 제35조에 따르면 원칙적으로 국세와 강제징수비는 다른 채권이나 공과금보다 먼저 징수되도록 되어 있다.

그래서 임차인의 확정일자보다 국세의 법정기일이 앞서 있다면, 배당에서는 국세가 우선한다.

 

코너에서 다룬 상황은 아래와 같다.

소유자가 사망하면서 상속인에게 소유권이 넘어갔고, 그 상속인이 거액의 세금을 체납한 상태였다.

더 심각한 건 그 국세의 법정기일이 임차인의 확정일자보다 앞섰다는 점이었다.

결국 매각대금에서 세금이 먼저 빠져나가고, 남는 돈으로 임차인에게 배당을 해주니 임차인이 보증금 전액을 돌려받을 수 없는 상황이 된다.

 

그렇다면 임차인은 남은 보증금을 누구에게 청구해야 할까? 바로 낙찰자다.

보증금 반환 의무가 집이라는 물건에 묶여 있기 때문에, 경매로 소유권을 넘겨받은 낙찰자가 임차인 보증금을 떠안게 되는 것이다. 낙찰가는 이미 매각대금으로 지불했는데도,

임차인 보증금의 부족분까지 책임져야 한다면 억울할 수밖에 없다.

그래서 이런 경우를 미리 알지 못하면 큰 낭패를 볼 수 있다.

 

임차인 입장에서는 임대인에게 보증금 반환을 요구할 권리가 있고,

경매로 소유자가 바뀌었으니 그 권리의 상대방이 낙찰자로 변경되는 것이 자연스러운 구조였다.

결국 낙찰자는 집과 함께 그 채무까지 인수하는 셈이다.

 

다행히 2019년 법 개정으로 이런 상황이 임차인에게 일방적으로 불리하게만 작용하지 않도록 제도가 보완됐다.

국세기본법 제35조가 개정되면서, 확정일자를 갖춘 임차권이나 전세권은 원칙적으로 국세보다 우선할 수 있도록 정리된 것이다. 개정 이전에는 이런 조항 자체가 없어서 임차인이 국세 때문에 보증금을 돌려받지 못할 위험이 컸다.

지금은 입법적으로 보호 장치가 마련된 셈이다.

 

물론 여기에도 예외는 있다. 만약 집을 가지고 있던 직전 소유자가 이미 국세를 체납하고 있었던 경우, 그 체납액은 여전히 임차권보다 우선한다. 하지만 상속이나 매매를 통해 소유권이 넘어간 이후 새 소유자가 체납한 국세라면, 임차권이나 전세권이 오히려 국세보다 우선한다. 즉, 임차인이 신경 써야 할 부분은 ‘직전 소유자 시점에 이미 존재하던 국세 체납이 있는가’라는 점이다.