전전세? 전대차? 쉬운 설명

임대차계약에서 임대인에게 집을 양도받은 임차인이 이후에 다시 새로운 임차인을 본인 대신에 입주시키는 경우가 있다.

바로 전전세와 전대차다.

이름이 비슷해서 헷갈리기 쉽지만, 법적인 구조와 주의해야 할 포인트는 분명히 다르다.

 

전전세는 전세권을 가진 임차인이 제3자에게 다시 임대하는 경우다.

이때 중요한 건 등기부상 전세권 설정이 되어 있어야 한다는 점이다.

전세권은 물권이기 때문에 소유자의 동의 없이도 제3자에게 다시 임대를 놓을 수 있다.

다만 전전세금은 기존 전세금을 초과할 수 없고, 원래 전세 계약이 종료되면 전전세 계약도 자동으로 끝난다.

 

결국 전세권이라는 권리 자체가 기반이기 때문에, 그 권리가 사라지면 파생된 계약도 동시에 사라지는 것이다.

‘원계약에 종속된 구조’라고 보면 된다.

실제 계약 시에 중요한 건 전세권이 등기부상 1순위인지 확인하는 것이다. 그래야 보증금이 안전하다.

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반면 전대차는 전세권이 없는 임차인이 제3자에게 다시 임대하는 경우다.

여기서는 반드시 소유자의 동의가 필요하다. 동의가 없으면 소유자가 계약을 해지할 수 있기 때문이다.

다만 집 일부를 전대하는 경우, 예를 들어 방이 세 개 있는 집에서 한 개 방만 빌려주는 경우라면

소유자의 동의가 필요 없다. 이게 전대차의 특이한 점이다.

 

여기서 주의할 점은 반환 청구는 어디까지나 전대인(임차인)에게 해야 한다.

단, 소유자의 동의를 얻은 전대차라면 전차인은 집을 사용하는 과정에서

소유자에 대해 일정한 ‘의무’(예: 주택 보존, 차임 지급 관련)를 직접 부담할 수는 있다.

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전전세라면 전세권 설정 여부와 순위를, 전대차라면 소유자의 동의와 전입신고를 통한 대항력 확보를 꼼꼼히 확인해야 한다. 특히 전대차의 경우 전차인은 임차인의 전출일로부터 14일 이내에 전입신고를 마쳐야 대항력을 얻을 수 있다.

아래 표로 정리해 보면 두 제도의 차이가 더욱 선명해진다.

구분	전전세	전대차
계약 당사자	전세권자(임차인) ↔ 제3자	임차인 ↔ 제3자
소유자 동의	필요 없음 (단, 금지 약정 시 불가)	반드시 필요 (동의 없으면 해지 가능)
보증금 제한	기존 전세금 초과 불가	별도의 규정 없음
계약 종료 시	기존 전세 계약 종료와 동시에 종료	임차인과 소유자의 계약 존속 기간에 종속
대항력 확보	전세권 설정으로 보장	전입신고(14일 이내)로 확보
보증금 반환 청구	전전세권자 → 전세권자	전차인 → 전대인(임차인)
책임 주체	전세권자(임차인)가 소유자에게 책임	전차인이 사용·수익 과정에서 소유자에게 일정 의무 부담

이렇게 보면 전전세는 전세권이라는 강한 권리를 기반으로 한 구조라 다소 안정적이지만,

전대차는 소유자의 동의 여부와 전대인의 신뢰도에 따라 리스크가 훨씬 커진다.

 

보증금 안전장치가 확실히 마련된 전전세 쪽을 선호될 것 같지만, 이 경우, 전세권이 설정된 매물이라는 조건이 있기때문에,

실무에서는 주로 전대차의 방식으로 계약이 이루어지곤 한다.