인구는 주는데 집 값은 오르는 이유

서울 집값을 두고 늘 드는 의문이 있다.

인구는 줄어드는데 왜 가격은 떨어지지 않는 걸까.

더구나 대한민국은 이제 인구 감소를 넘어 인구 소멸이라는 말을 할 정도로 인구가 줄고 있고 몇 몇 글이나 유투브에서는 인구 감소로 인해 빈 집이 늘어날 것이라는 말을 하는 사람들도 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 

 

하지만 최근 한국부동산원의 자료를 보니, 서울 아파트 매매지수는 103.7로 여전히 오름세를 이어가고 있었다.

전세지수 역시 101.1로 상승세였다. 반면 지방 아파트는 매매지수가 100 아래로 내려앉았다.

분명히 전국적으로는 인구가 줄고 있는데, 서울은 여전히 집값이 버티고 있다는 사실이 흥미롭다.

지난 2년간 서울을 떠난 인구만 40만 명이라고 한다. 하지만 그들이 아주 멀리 간 건 아니었다.

하남, 광명, 김포, 의정부, 고양 같은 수도권 인근 도시로 이동했을 뿐이다.

결국 서울에서 밀려난 수요가 옆 동네로 옮겨갔다는 얘기다.

그래서 수도권 아파트 지수 역시 100을 웃도는 상승 흐름을 보이는 것이고,

이는 단순한 ‘인구 감소 → 집값 하락’의 공식이 통하지 않는 이유다.

 

더 중요한 것은 ‘가구 분화’였다. 인구는 줄었지만 가구 수는 늘었다.

특히 1인 가구가 빠르게 증가하면서 집에 대한 수요가 사라지지 않은 것이다.

서울은 해마다 약 5만3000가구가 늘어나는데 공급되는 주택은 3만3000채 남짓이라니, 매년 2만 가구의 수요가 누적된 셈이다. 결국 2025년 기준으로 26만 가구가 부족하다고 하니,

인구수만 가지고 서울 집값을 설명할 수 없다는 게 당연하게 느껴진다.

 

이런 현상은 해외에서도 똑같이 나타났다. 일본은 인구가 줄었지만 도쿄는 집값이 버텼다.

지방은 무너져도 수도권은 ‘최후의 성벽’이 된 것이다.

뉴욕, 런던, 파리 역시 인구가 정체되거나 줄었음에도 불구하고 집값은 오히려 상승했다.

 

결국 문제는 ‘얼마나 줄었는가’가 아니라 ‘어디로 모이는가’였다.

서울처럼 일자리가 몰리고 기반 시설이 집중된 도시에는 여전히 수요가 쏠릴 수밖에 없다.