지주택은 왜 실패하고, 성공해도 이익이 적을까?

 

주변에서 '여기 분양한다고 하는데 어떤지 봐줘' 라고 요청하는 경우가 많다.

찾아서 보면 지주택인 경우가 많은데. 여전히 지주택에 대해서는 일반인들은 잘 모르는 경우가 많다고 느낄때가 많다.

이미 기존에 지역주택조합, 줄여서 지주택에 대한 글(주로 부정적인)을 썼었는데, 이번에는 조금 더 깊이 들어가 지주택이 왜 성공하기 어려운지, 그리고 성공해도 이익이 적은지에 대해 이야기해 보려고 한다.

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"시행사 이익을 빼고 저렴하게 내 집을 짓자"는 달콤한 말에 귀가 솔깃해지는 것도 무리가 아니다.

하지만 현실은 그리 만만치 않다.

다른 글에서도 언급했듯이 지주택은 "원수에게 권한다"는 말이 나올 정도로 서민의 피눈물을 짜내는 사업으로 불리기도 한다.

 

추진 중인 5개 중 1개 정도만 성공하고, 나머지는 사업이 엎어지거나 자금이 계속 들어가는 진퇴양난에 빠진다.

이렇게 되면 투자한 원금조차 건지기 어렵고, 그사이 다른 집값은 올라가 기회비용까지 날려버리는 최악의 상황을 맞게 된다.

왜 이런 일이 벌어지는 걸까?

모든 사람이 사기꾼이라서 그럴까? 아니다. 핵심은 바로 '땅'에 있다.

재건축이나 재개발처럼 이미 땅을 확보한 상태에서 시작하는 사업과 달리, 지주택은 남의 땅을 사서 시작하는 사업이다.

그런데 문제는 자금력이 부족한 일반 서민들이 돈을 모아 땅을 매입해야 한다는 점이다.

 

최근에는 80% 이상 토지를 확보해야만 조합 설립이 가능해졌지만, 이것도 쉬운 일이 아니다.

어찌어찌 80%를 확보해도 나머지 20%가 문제다. 소위 '알박기'라고 불리는,

땅을 팔지 않거나 터무니없이 높은 가격을 요구하는 사람들이 나타나기 때문이다.

물론 법적으로 95% 이상 확보하면 매도청구권이라는 것을 행사할 수 있지만, 대다수 조합이 95%의 벽을 넘지 못해 사업이 지연된다.

 

그런데 알박기를 하는 사람들이 모두 욕심 많은 사람일까?

그렇지 않은 경우도 많다. 땅 보상금이 너무 적어 그 돈으로는 원래 살던 지역에서 다른 집을 구할 수 없는 경우가 대부분이다.

결국 지주택을 통해 내 집 마련을 하려는 사람도, 자신의 삶의 터전을 지키려는 사람도 모두 서민이다.

서민과 서민의 싸움이라는 구조적인 문제 때문에 정부조차 해결책을 내놓기 어려운 것이다.

 

'그래도 추진하는 사람이 정직한 사람이라면 성공할 수 있지 않을까?'라는 막연한 기대감을 갖기도 한다.

하지만 지주택 사업이 좌초되는 가장 큰 원인은 조합장의 부도덕성보다 토지 매입 과정의 어려움에 있다.

심지어 사업이 성공적으로 진행된다고 해도 얻을 수 있는 이익은 생각보다 크지 않다.

우리나라 건설사의 영업이익률은 5% 정도에 불과하다.

다시 말해, 지주택 사업이 성공하더라도 일반 분양가에 비해 5~10% 정도밖에 싸게 지을 수 없다는 뜻이다.

20%도 안 되는 성공 확률을 뚫고 얻는 이익치고는 너무 미미한 것이다.

 

결국 지주택 사업은 자동차가 비싸다고 부품을 사서 직접 조립하려는 것과 같다. 이익은 적고 리스크는 상상 이상인 것이다. 무턱대고 '싸게 내 집을 마련할 수 있다'는 말에 현혹될 것이 아니라, 그 안에 숨어 있는 구조적인 문제와 현실적인 위험을 냉정하게 따져볼 필요가 있다.