더욱 빨라지는 '월세시대'

 

수십 년간 우리에게 가장 당연한 주거 형태였던 '전세'의 자리를 '월세'가 빠르게 채워가고 있다.

이는 단순히 느낌이 아니다. 올해 들어 8월까지 월세 계약 건수는 사상 처음으로 120만 건을 돌파했고,

이제 전체 임대차 계약의 62.4%가 월세를 끼고 이루어진다.

열에 여섯은 더 이상 전세가 아닌 월세에 살고 있다는 뜻이다. 바야흐로 '월세 시대'가 도래한 것이다.

왜 이렇게 세상이 갑작스럽게 변한 걸까?

몇 년간 우리 사회를 떠들썩하게 했던 전세 사기의 공포와 천정부지로 솟은 전셋값도 분명 큰 이유다.

세입자 입장에선 수억 원의 보증금을 지키기 위한 불안감을 감수하기보다,

매달 돈을 내더라도 보증금이 적은 월세가 더 안전하다고 느낄 수 있다.

 

하지만 최근의 가속화는 정책적 의도가 강력하게 작용한 결과로 보인다.

바로 '9·7 부동산 대책'으로 대표되는 전세 대출 규제다.

정부는 1주택자의 전세 대출 한도를 기존 3억 원에서 2억 원으로 일괄 축소했고, 다주택자의 대출은 아예 막아버렸다.

세입자가 받을 수 있는 대출의 문턱이 높아지니, 당장 수억 원의 전세금을 마련할 길은 더욱 막막해졌다.(실질적으로 막혔다.)

 

이는 사실상 정부가 전세 제도 자체를 본격적으로 규제 및 관리하겠다는 시각을 명확히 한 셈이다.

과거에는 주거 사다리 역할을 했지만, 이제는 집값을 밀어 올리는 위험한 지렛대(레버리지) 역할만 남았다고 판단한 것이다.

결국 '전세에 살기보다 월세로 전환하거나, 아니면 정부가 공급할 공공임대를 기다려라'는 강력한 신호를 시장에 보내고 있다.

 

아파트의 경우, 입지가 괜찮은 (아주 좋지 않아도 된다. 나쁘지 않은 정도라고 할지라도) 아파트의 매매가가 내려가더라도

전세가보다 내려가는 일(역전세)은 아주 드물다. 오히려 그런 기미가 보이면 '전세가율이 낮은 매력적인 매물'이 되어버린다.

좁아지는 갭만큼 늘어가는 수요로 인해 매매가격은 반등하게 되는 그림은 이미 흔하게 예측가능한 시나리오가 되어버렸다.

 

월세강세에 대한 흐름은 세입자에게만 해당하는 이야기가 아니다.

집주인 입장에서도 전세 보증금을 돌려주기 위한 대출이 막히면서 전세 매물을 내놓기 부담스러워졌다.

차라리 보증금을 낮추고 월세를 받아 안정적인 현금 흐름을 만드는 편이 낫다고 판단하는 임대인들이 늘어나는 것이다.

(월세를 "은퇴한 집주인에게 현금흐름을 만들어내는 또 다른 금융상품"이라고 표현하기도 한다.)

 

결국 세입자는 필요에 의해, 집주인은 이해관계에 따라 월세 시장으로 향하면서 '전세의 월세화'는 거스를 수 없는 대세가 되어가고 있다.

하지만 이 변화가 우리에게 단순히 주거임차의 형태의 개념만 바꾸는 건 아니다.

지난 4년간 서울 아파트의 전세보증금이 14% 오르는 동안, 평균 월세금은 26%나 급등했다.

서울의 평균 월세는 이제 121만 원에 달한다. 전세 시대의 종말은 곧 주거비 부담의 전적인 개인화 시대를 의미한다.

과거 전세는 2년 뒤 고스란히 돌려받을 수 있는 '자산'의 성격이 있었지만,

매달 통장에서 사라지는 월세는 다시 돌아오지 않는 순수한 '비용'이다. 주거 사다리의 한 축이 무너진 자리에서,

우리는 매달 더 높은 비용을 지불하며 살아가야 하는 새로운 현실을 마주하게 된 것이다.

정부의 의도대로 시장이 안정될지, 혹은 세입자의 부담만 가중시키는 결과로 이어질지는 조금 더 지켜봐야 할 것 같다...