재건축 ‘족쇄’ 풀리나? ‘재초환 폐지’ 논란

요즘 부동산 관련 새롭게 이야기가 나오고 있는 이슈가 있다.

‘재건축의 대못’으로 불려온 ‘재건축초과이익환수제(재초환)’의 운명이다.

재초환은 재건축을 통해 조합원이 얻는 개발 이익이 1인당 8,000만 원을 넘을 경우,

그 초과 금액의 최대 50%를 정부가 세금으로 환수하는 제도다.

오랫동안 재건축 사업의 발목을 잡아왔다는 비판을 받아왔는데,

최근 여당에서 이 제도의 완화 또는 폐지 가능성을 언급하면서 시장의 기대와 우려가 교차하고 있다.

 

이 민감한 제도가 다시금 논란의 중심에 선 것은, 아이러니하게도 최근 발표된 강력한 부동산 규제들 때문이다.

정부가 10·15 대책 등을 통해 서울 전역을 규제지역과 토지거래허가구역으로 묶고 대출까지 막아버리자,

시장에서는 ‘공급 부족’에 대한 우려가 커졌다.

 

이런 상황에서 여당의 한 의원이 “재초환을 대폭 완화하거나 폐지해 주택 시장 안정화에 도움이 된다면 얼마든지 결정할 수 있다”는

취지의 발언을 하면서 논의에 불이 붙었다. 야당(국민의힘)은 즉각 “정기국회에서 재초환 폐지 법안을 여야 합의로 처리하자”고 화답했다.

 

하지만 기대와 달리, 여당은 하루 만에 다시 신중한 태도로 돌아섰다. 재초환 폐지가 단순한 문제가 아니기 때문이다.

물론 재초환을 폐지하면 당장 조합원들의 부담이 크게 줄어들어 재건축 사업에 속도가 붙고,

이는 서울 도심 핵심 지역의 주택 공급을 늘리는 가장 확실한 방법이 될 수 있다.

실제로 전문가들은 이미 높아진 공사비와 각종 규제 부담 속에서 재초환까지 더해지면 사업 추진 자체가 어렵다고 지적하며 폐지를 주장한다.

 

그러나 ‘부자 감세’라는 비판과 ‘집값 자극’ 우려가 있다.

재건축으로 큰 이익이 발생하는 곳은 주로 강남 등 고가 아파트 밀집 지역이므로,

재초환 폐지는 결국 ‘강남 부자들’에게만 혜택을 주는 정책이라는 비판을 피하기 어렵다.

또한, 재건축 규제 완화가 자칫 시장에 잘못된 신호를 주어 다시 집값을 불안하게 만들 수 있다는 우려도 존재한다.

 

결국 ‘도심 주택 공급 확대’라는 실리와 ‘개발 이익 환수 및 시장 안정’이라는 명분 사이에서 정부와 여당이 어떤 선택을 할 것인가의 문제로 귀결된다. 현재로서는 어느 쪽으로 결론이 날지 예측하기 어려운 상황이고 어떻게 결정이 나든 시장에서의 반응은 작지 않을 것 같다는 예상이 된다.