L65,타워팰리스, 토지거래허가에서 제외된 이유

 

토지거래허가구역으로 지정되면 전세를 끼고 집을 사는 이른바 ‘갭투자’가 사실상 불가능해진다.

하지만 이 규제에도 불구하고, 서울 시내 일부 아파트 단지들은 여전히 갭투자가 가능한 ‘예외 지대’로 남아있는 경우가 있다.

 

청량리의 신축 주상복합 단지들이나 강남의 타워팰리스 등이 대표적이다.

이들 단지가 규제를 피할 수 있었던 이유는 토지거래허가제의 작동 원리에 있다.

이 제도는 이름 그대로 ‘토지’의 거래를 규제하는 것으로, 허가 기준 역시 건물의 면적이 아닌 가구별 ‘대지지분’이다.

주거지역은 6㎡, 상업지역은 15㎡를 초과하는 토지 지분을 거래할 때만 허가를 받아야 한다.

 

그런데 청량리 롯데캐슬 SKY-L65나 타워팰리스 같은 주상복합 아파트는 대부분 용적률이 높은 상업지역에 지어진다.

그러다 보니 가구 수가 많아도 각 가구가 나눠 갖는 땅의 지분(대지지분)은 15㎡ 미만인 경우가 많다.

바로 이 점 때문에 이들 단지는 서울 전역이 토허구역으로 묶였음에도 불구하고 규제 대상에서 제외된 것이다.

 

이론적으로는 규제를 피해 갭투자가 가능한 ‘틈새’가 생긴 셈이다.

이번 규제를 피했기 때문에 갭투자관련 수요가 증가할 것이라고 생각할 수 있지만, 규제를 피했다는 사실만으로 투자 수요가 몰려들기에는 몇 가지 현실적인 장벽이 존재한다.

 

가장 큰 이유는 이미 가격이 너무 높다는 점이다.

예를 들어 청량리롯데캐슬SKY-L65 전용 84㎡의 실거래가는 19억~20억 원 수준이다.

입주 초기에 맞춰진 낮은 전세(6억~7억 원대)를 낀 매물을 사려면 당장 12억 원 이상의 현금이 필요하다.

새로 전세를 놓는다 해도(8억 원대), 여전히 10억 원이 넘는 자기 자본이 필요하다.

웬만한 현금 부자가 아니고서는 접근하기 어려운 가격대다.

 

여기에 대출 규제도 있다.

당장 갭투자로 집을 사더라도, 나중에 실거주를 위해 세입자를 내보내야 할 때 필요한 ‘세입자 퇴거 자금 대출’이 막혀있어 자금 조달에 어려움을 겪을 수 있다.

 

마지막으로, 주상복합 아파트 자체가 가진 상품성의 한계있다.

초기에는 편의시설이 잘 갖춰져 인기가 높지만, 시간이 지나면 고밀 개발로 인해 재건축이 어렵고 가치가 하락할 수 있다는 우려다.

대지지분이 낮다는 점이 결국 재건축을 결정할 때 치명적인 단점으로 작용한다.

 

결론적으로, 토지거래허가제의 허점을 이용한 갭투자 가능 단지가 존재하기는 하지만, 높은 가격과 여전한 대출 규제, 상품 자체의 특성 등 여러 요인으로 인해 실제 시장의 과열로 이어지지는 않을 것으로 보이긴하다.