규제로 인해 경매로 옮겨가는 수요

정부가 10·15 대책을 통해 서울 전역을 규제지역과 토지거래허가구역으로 묶고 대출까지 막는 ‘3중 규제’를 시행한 것은 시장을 안정시키기 위한 조치였다.

하지만 이 조치로 인해 부동산 수요는 꼼짝없이 나중을 기약해야만 할까?

부동산 투자자들은 언제나 그랬듯이 방법을 찾는다. 그리고 그 방법은 이미 널리 알려져 있어서 신박(?)한 방법도 아니다.

 

10월 서울 아파트 경매 시장이 바로 그곳이다.

지지옥션 데이터에 따르면, 지난달 서울 아파트 경매의 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 102.3%를 기록했다.

이는 2022년 6월 이후 3년 4개월 만에 기록한 최고치다.

 

이처럼 경매 시장이 유독 뜨거워진 이유는 간단하다.

경매는 이번 10·15 대책의 핵심 규제인 ‘토지거래허가구역’(토허제) 대상에서 제외되기 때문이다.

이는 곧 경매로 집을 낙찰받으면 2년간의 실거주 의무에서 자유롭다는 것을 의미한다.

만약 경락잔금대출(주택담보대출)을 받지 않고 현금으로 잔금을 치른다면, 6개월 내 실거주 의무까지 피할 수 있다.

 

결국 이 틈새시장을 파고든 것은 강력한 대출 규제에 영향을 받지 않는 ‘현금 부자’들이다.

이들에게 경매 시장은 규제를 피해 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’가 가능한 거의 유일한 창구가 된 셈이다.

여기에 경매 감정가가 통상 6개월 전 시세를 기준으로 정해진다는 점도 매력을 더했다.

최근 같은 집값 상승기에는 현재 실거래가보다 저렴한 가격 경쟁력을 갖추게 되기 때문이다.

 

실제 데이터가 이를 증명한다. 규제가 발효된 10월 27일, 광진구의 한 아파트는 감정가의 139.7%라는 매우 높은 가격에 낙찰됐고 ,

무려 59명이 몰린 송파구의 아파트 사례 역시 규제 시행일(20일)에 낙찰됐다.

규제로 묶인 경기도 분당에서도 규제 시행일에 감정가의 117.7%에 매각된 사례가 나왔다.

감정가보다 높게, 아니 시세보다 높게 낙찰을 받아도 상관없다. 규제를 피한 메리트가 이를 다 상쇄해버리는 상황이다.

반면, 규제가 없는 인천의 경매 시장은 낙찰가율이 73.0%로 떨어지며 3개월 연속 하락세를 보인 것과는 대조적이다.

 

당연히 이 현상은 ‘풍선효과’이고 일반 매매 시장을 꽁꽁 묶어버리자, 갈 곳 잃은 유동성이 규제가 닿지 않는 경매 시장으로 쏠린 것이다.