투기과열지구 재건축 비상! 공동소유자 ‘전원’ 요건 갖춰야 팔 수 있다

 

최근 국토교통부가 투기과열지구 내 재건축·재개발 조합원 지위 양도와 관련된 법령 해석을 기습적으로 변경하면서 시장이 큰 혼란에 빠졌다. 핵심은 부부 등 2인 이상이 공동 소유한 부동산을 팔 때, 이제는 ‘공동 소유자 모두’가 10년 보유·5년 거주 등의 예외 요건을 충족해야만 입주권을 넘길 수 있다는 것이다. 여기서 핵심은 '모두'이다.

 

지금까지 국토부는 공동 소유라도 대표 조합원 1명만 요건을 채우면 전체 지분의 승계가 가능하다고 해석해 왔다.

예를 들어 부부 공동명의 재건축 아파트에서 남편만 실거주 요건을 채웠어도, 아파트를 팔면 매수자가 온전한 입주권을 받을 수 있었다.

하지만 바뀐 해석에 따르면, 이제는 공동 소유자 전원이 요건을 갖춰야 한다.

만약 요건을 갖추지 못한 소유자의 지분을 사게 되면, 그 부분은 조합원 지위가 인정되지 않고 ‘현금청산’ 대상이 된다.

 

최근 대법원이 “공유자 모두가 법적 요건을 충족해야 한다”는 취지의 판결을 내리면서 비롯되었는데,

이에 따라 국토부가 전국 지자체에 지침을 내렸고, 그동안 대표자 1명만 요건을 갖추면 된다고 안내해 왔던 일선 조합에서 큰 혼란이 있을 것으로 예상이 된다. 발표 이후 강남구청이 11월 5일 이전 계약분까지는 기존 해석을 적용하겠다고 수습을 했지만 충분히 설명되기에는 시간이 여전히 촉박하다.

 

이번 조치가 부동산 시장에 미칠 파급 효과는 상당할 것으로 보인다.

우선, ‘매물 잠김’ 현상이 더욱 심화될 것이다. 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구로 묶인 상황에서, 공동명의자 중 한 명이라도 실거주나 보유 요건을 채우지 못한 매물은 사실상 시장에서 퇴출당하게 된다.

입주권이 나오지 않는, 반쪽짜리 현금청산 매물을 살 사람은 없기 때문이다.

 

또한, 매수자들의 리스크가 극도로 커졌다. 앞으로 재건축·재개발 물건을 살 때는 매도인이 공동명의인지, 공유자 전원이 요건을 충족했는지 꼼꼼히 따져보지 않으면, 비싼 돈을 주고도 새 아파트를 받지 못하는 낭패를 볼 수 있다.

매도자도 부동산도 정확히 모른 상태에서 기존 법령대로 거래를 해버릴 가능성이 있는 만큼 꼼꼼하게 따져보고 매수해야 할 것 같다.